“海南告急！”这是近日从海南楼市传出的声音。

 

 春节后的海南楼市，与节前的一派疯狂景象大相径庭的是，来自全国各地的购房人已经开始出售手中购置不久的房产，“有价无市”被意欲撤场的投资客掀起一波“出货潮”。与此同时，一些楼盘开始推出打折、特价房等促销活动。

 

  “过山车”来得如此突然。从《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》出台至今，还未到两个月。

 

 有业内人士认为，在政府一系列调控措施下，成交量下跌、价格滞涨、投资客甩卖，这一波疯狂的海南楼市，或许将到此为止。

 

 

 第一阶段：

 

 海南国际旅游岛获批传导至楼市

 

 1月4日，国务院《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》（下称《意见》）正式出台，将海南国际旅游岛建设提升为国家战略。

 

 意见提出，海南国际旅游岛建设发展六大战略定位，即中国旅游业改革创新的试验区，世界一流的海岛休闲度假旅游目的地，全国生态文明建设示范区，国际经济合作和文化交流的重要平台，南海资源开发和服务基地，国家热带现代农业基地。

 

 或许正是由于这一《意见》的出台，开发商与购房者开始闻风而动。

 

 

 第二阶段：新土地、新项目暂停助推暴涨

 

 1月15日，海南省委书记卫留成在“推进海南国际旅游岛建设动员大会”上宣布，在《海南国际旅游岛建设总体规划》获得国家发改委批准之前，为防止海南房地产开发一哄而上，出现新的泡沫，海南将暂停土地出让，暂停审批新的土地开发项目。

 

 有评论认为，此时海南全面暂停土地出让和审批新土地开发项目，也是为了遏止国内外热钱借海南国际旅游岛建设之机，在海南过度炒作房地产项目。然而此后，海口、三亚及琼海等多个地方房价却应声跳涨，甚至一日一价。

 

 据相关统计，海口的房地产均价上升到每平方米6000元，三亚均价在每平方米15000元以上。值得关注的是，不仅是海口和三亚这两个一线城市的房价高位递增，陵水、琼海、文昌等二三线城市的新楼盘也是遍地开花。

 

 

 第三阶段：1月房价涨幅领跑全国

 

 在“国际旅游岛”概念的高调推动下，全国各地投资商纷纷贴着此标签到海南开发、置业。一时间，“海景房”、“水景房”从每平方米几千元涨到了几万元，个别项目还创下了价格一个月翻一番的纪录，很多项目只接受一次性付款，不接受按揭贷款。

 

 据了解，今年1月，椰风海韵的海口房价同比上涨31.8%，环比上涨19.7%；三亚房价同比上涨29.2%，环比上涨21.1%。至此，海口、三亚1月份房价同比涨幅分别位居全国的首席和次席。

 

 

 第四阶段：春节期间投资客开始5折抛售

 

 由于这一波“海南热”临近春节长假，在高房价的情绪煽动下，春节期间，三亚高端酒店涨价幅度之疯狂更是令人咋舌。亚龙湾每晚均价过万元的酒店比比皆是，大多数酒店房价比平时涨了3至5倍。

 

 但酒店从业人员普遍反映，高价格并没有带来预期的高住房率。据了解，由于三亚疯涨的酒店价格超出了大部分消费者的承受能力，今年春节期间三亚许多酒店的入住率并不高。

 

 同样在春节期间，来自全国各地的购房人已经开始出售手中购置不久的房产，意欲撤场的投资客在虎年大年初一即掀起“出货潮”。之前屡创新高的凤凰岛公寓，新春最新报价最高虽达10万元/平方米，但有投资客最低只开出不到5万元/平方米的价格，就放出之前买下的房源。

 

 

 第五阶段：房价渐趋平稳，出现打折促销

 

 整个1月，人们去三亚买房时或许会遭到楼盘销售人员的“冷脸”，但春节后这种现象却彻底改观，因为市场已出现“不好卖”的端倪。“有价无市”、“出货潮”成为近一周海南楼市的风向标。

 

  “海口现在依然是有价无市，但性质已经发生变化。”一位置业顾问表示，“节前是卖方市场，卖家普遍持惜售待涨心理，买不到房、毁约、坐地起价的情况时有发生；年后买家冷静下来，他们要么观望要么压价，而卖家又不愿意降价，导致成交量大幅萎缩。”

 

 相对于海口的“固执”，三亚开发商和业主则“灵活”很多。一些楼盘开始推出打折、特价房等促销活动。如三亚海居打出了9.6至9.9折不等的折扣，财富海湾公馆也可打9.8折，三亚湾的一个新盘则推出总价减10万后再9.8折的优惠。另外，一些早前以较低价位买到房子的个人投资者，春节期间也放出一些房子，价格较同片区的也打了些折扣。

 

 有业内人士认为，在政府一系列调控措施下，成交量下跌、价格滞涨、投资客甩卖，或许能使疯狂的海南楼市到此为止。

 

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海南！海南！

时报记者 王晋

  ■记者观察

 

  “出货！出货！出货！炒房客立功了，开发商立功了！不要给海南楼市任何的机会！”

 

 谁在心有余悸？谁是惊弓之鸟？记忆犹新的是上世纪90年代的海南房地产泡沫，那一轮风暴留下的烂尾楼花了十余年的时间才得以“消化”，因此炒房客对新一轮海南楼市的疯狂似乎“不愿恋战”。

 

 此前，作为率先建议建设海南国际旅游岛的中国(海南)改革发展研究院院长迟福林曾表示，海南国际旅游岛建设现在必须做到的是务实，循序渐进，这是历史的经验教训。

 

 很显然，开发商没有领会其中的意思，购房者没有领会其中的意思。然而或许值得庆幸的是，这一次，炒房客们选择了“快进快出”的操作模式。

 

 数据显示，1992年海南房地产热潮时，官方认可的资金是400亿元，而目前涌至海南的房地产资金甚至超过当时的10倍，而且都是实力强大的大集团。且在海南的购房者都是来自岛外的投资者，特别是来自北方的投资者，这与18年前极为相似。

 

  “泡沫不但有，而且还很大。”当各界不断质疑海南楼市时，这样的声音不绝于耳。

 

 什么是楼市泡沫，用一个比喻：“粉丝也卖鱼翅价”，就是这种现象的最好诠释。记者尚未踏上海南的土地，但据称海南人并不喜欢离海太近的房子，因为太潮、太咸，墙壁、家具、家电极易被腐蚀。而很多生活在内陆的“北方人”对海非常陌生，他们来海南，就是奔“海”而来——就像三亚一楼盘的广告语所说的那样：“来这里，看真正的海。”这样的向往和憧憬，使炒房客成为海南拥趸的重要原因。

 

 其次，海南政府暂停土地出让、暂停审批新的土地开发项目在一定程度上是明智的，在一定程度上更是不明智的。难道没有听说过“物以稀为贵”一说？因此不少业内人士认为，这样的新规不但没有抑制房价的上扬，反而使得已获审批项目的开发商变本加厉地进行炒作。在一些人们眼中，这甚至是海南的房地产市场陷入疯狂的关键推手。

 

 还有，开发商在其中扮演了怎样的角色？用“煽风点火”来形容可能并不为过。当旅游岛《意见》出台后，似乎永远都有着先见之明的开发商除了抬价外，好像只能坐收渔翁之利了。

 

 近年来的海南，被媒体曝光的旅游业宰客、欺生现象越来越多，对当地旅游业的口碑造成了很大的负面影响，对此却有人表示理解与同情。一位在海南有多年投资经验的购房者表示：“如果安分劳动赚到的钱还不足以维持你在本地一定水平线以上的生活，我们又有什么理由要求他们讲究诚信呢？要建设国际旅游岛，政府就必须让本地居民的收入水平与消费水平相匹配。否则，宰客、欺生现象就不可能断绝，建设国际旅游岛也就只能是纸上谈兵。”

 

  “开发商也许会后悔的，他们在利好消息面前做得太乐观、太激进了，他们失去了自己在小组赛的那种勇气，面对上世纪90年代海南房地产泡沫破灭的教训，他们失去了在楼市中应有的那种稳扎稳打的作风，他们终于自食其果。”

 

  “投资客该回家了，也许他们不会再出现在海南，因为他们大多数人都在海南以北的地区生活。再见！”