成交放量，楼市加快促销步伐
2009-4-7
——2009年3月30日—4月5日杭州楼市分析
09年4月第一周，杭州楼市继续呈现热销场面，周成交量达1668套，连续两周成交超过1500套。周环比成交量减少31套，略有下降。
上周成交特点看：
一、推盘节奏纷纷加快，绿城、复地等品牌项目不等不靠，趁热打铁，加推促销（复地连城国际4月2日热销加推，4月翡翠城加推新房源，团购优惠），形成持续拉动。
二、高成交量已由单个促销项目占主要比重，向均衡成交转变；
三、成交形势看，桥西、滨江、下沙、城西等板块在售项目均有不同折扣，但基本延续已有促销价格，未出现价格新变，桥西在9.1—９.8折间，板块主体房价11000—13000元/平方米。九堡8.9—9.9折,板块主体房价9000—10000元/平方米。下沙低价或折扣，板块主体房价5000—7000元/平方米。滨江9.7—9.9折，主体房价8000—10000元/平方米。城西（耀江文鼎苑，住房卡，高层房源享受8折，均价16000元/平方米，折后价12000多元/平方米）。
上周，杭州成交量价走势及区域看，成交量依然集中在环线周围板块及下沙、余杭低价板块，形成10000—13000元/平方米及5000—7000元/平方米的两个热销价格段。
上周杭州推盘节奏加快的突出特点，显现市场价格体系明朗化形势下，促销“抢跑”的策略已经显露，特别是在新增供应放量市场环境，“一鼓作气”，加快促销节奏，是目前促销形势的必然之举。
二、成交与价格
（一）主城存量与成交
关键词：存量继续降压，成交持续走暖。
截至4月5日，杭州主城存量25913套，再度跌破26000套高压存量，供需逆差缩小，市场形势继续向走暖的方向发展。
（二）主城各区成交形势
关键词：成交（量、价）平稳，市场进入新的平衡期。
上周杭州各区1668套成交情况看，总体成交格局未变，余杭区成交537套，继续居首，江干、西湖、滨江等位列第二阵营，下沙、拱墅成交量也保持100套以上，形成市场成交量的三段式。
成交价格看，滨江、江干、拱墅、西湖等环中心区域价格稳定在10000—13000元/平方米之间，下沙、余杭保持在5000—7000元/平方米的稳定成交线。
（三）一周热盘点评：
关键词：“前十”各区域均有斩获，市场走向热均衡。
上周前十特点看，城北（燕园）、城西（西湖—文鼎苑）、城南（滨江—钱塘山水）、城东（火车东站—东方红街），此前成交前十余杭、下沙占主导的格局已经改变。
成交前十价格形势，万元以上房源在10000—14000元/平方米之间，万元以下房源集中在5000—8000元/平方米。
成交前十，显现出下沙、余杭、滨江、及西湖申花板块、城北桥西板块是目前市场的热焦点区域。
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周销量前十名
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排名
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楼 盘
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套数(套)
|
均价(元/m2)
|
|
1
|
西溪山庄
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95
|
4079
|
|
2
|
文鼎苑
|
87
|
13253
|
|
3
|
燕园
|
81
|
12779
|
|
4
|
庭院深深
|
73
|
4484
|
|
5
|
东方郡
|
60
|
10883
|
|
6
|
东方红街
|
58
|
14072
|
|
7
|
钱塘山水
|
54
|
9990
|
|
8
|
伊萨卡国际城
|
51
|
5473
|
|
9
|
保利东湾
|
49
|
6425
|
|
10
|
风景蝶院
|
41
|
8002
|
三、一周媒体投放
关键词：投放量持续高位，促销诉求未见松弛。
上周报广投放49次，周环比持平，以半版和1/2通栏投放为主。
促销仍是主题，低价、产品附加值为主打，圈客形势更紧。
华元和庄媒体高调露脸，别墅市场媒体战升级。
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报纸
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公司
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项目
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尺寸
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主题
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副标题
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软硬
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青年时报
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朗诗
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1/2通栏
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朗诗地产增强希望小学师资力量
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软
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中海
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金溪园
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半版
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超越传统住宅的阳光标准
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软
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风雅乐府
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1/2通栏
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79㎡=140㎡+2层+1个院子+1个私家电梯厅+1个超大露台+河景+高架直达？！
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硬
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钱江晚报
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溪上凰庭
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1/2通栏
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溪上凰庭“生活艺术课堂”
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软
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朗惠
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南太湖中央公园·渔人码头
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整版
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渔人码头 盛大公开
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为国际太湖定义
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硬
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汇坚国际五金机电城
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1.5通栏
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投资 紧邻市中心商铺 潜力 再创义乌、柯桥奇迹
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软
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大华
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西溪风情
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整版
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悦宫 永不退而求其次
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硬
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国盛中心
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整版
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沪杭30分钟交通圈 飞速拓展事业版图
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软
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华元
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和庄
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半版
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西湖西溪·意境艺境
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杭派艺术名家和庄样板房品鉴侧记
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软
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新世界
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柏悦轩
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1.5通栏
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尊享DUBAI帆船酒店复式价值
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柏悦轩臻品奢华76方跃层（LOFT）一层价格双倍空间
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软
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十一景·星公馆
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1/2通
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十一景·星公馆，金融街保值住品
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软
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中兴
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和园
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1/2通
|
购房团和园再下单 城市山居迎春热销
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软
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朗诗
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1/2通
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朗诗五权小学征集长三角友谊小学
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软
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保利
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东湾
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1/2通
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保利东湾MAX产品系阔景版当天售九成
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软
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坤和
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1/2通
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坤和启动新动力招聘
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软
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世茂
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江滨花园
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1/2通
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世茂江滨花园：引爆温州楼市热情
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软
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中海
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金溪园
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1/2通
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中海·金溪园展示中心样板房开放
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软
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泊林漫谷
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1/2通
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泊林漫谷4300元/㎡低价入市受追捧
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软
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和园
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半版
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一棵树每年释放1000公斤鲜氧
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在和园，与冠山30000棵原生山木为邻，让山居生活氧起来
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硬
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城市芯宇
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整版
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豪宅大院士
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中国风·世界芯
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硬
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绿城
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蓝庭
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半版
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绿城品质 全城共享
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品质生活 天天向上
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软
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绿城
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蓝庭
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半版
|
园区生活服务体系赢得市场青睐
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绿城·蓝庭热销解读
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软
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天鸿
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君邑
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整版
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360°社区
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硬
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华元
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和庄
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半版
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西湖西溪 可以兼得
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硬
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每日商报
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复地
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连城国际
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整版
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这个周末我淘到了5700多元/平方米的房子
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复地·连城国际看房 两名房盟会员当场下单
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软
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华润
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西子中心
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1/2通栏
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华润·西子中心臻藏现房（6%年收益率，含税）
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软
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今日早报
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风雅乐府
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1/2通栏
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79㎡=140㎡+2层+1个院子+1个私家电梯厅+1个超大露台+河景+高架直达？！
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硬
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西溪山庄
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半版
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西溪山庄420套特惠房源售逾92%
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软
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金瑞
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风景大院
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半版
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金瑞·风景大院荣获2008中国国际花园社区大奖
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硬
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杭州日报
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万钧
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九月庭院
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方通
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活动房源平均每套特惠20万
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硬
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六合盛
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湖光山社
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方通
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回暖，公寓价格买排屋
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硬
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五常
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西溪望庄
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跨版
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湿地公园面对面
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西溪望庄，名门与望族的相遇礼
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硬/软
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金都
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城市芯宇
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1.5通栏
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金都·城市芯宇获国家首批绿色建筑标识项目
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住房和城乡建设部召开第五届国际智能与绿色建筑大会
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软
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天鸿
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君邑
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1/8
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绿城
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留庄
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整版
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官邸盛景 5月交付倒计时
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硬
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宋都
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阳光国际
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半版
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一线江景 大美自现
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宋都·阳光国际，38万平方米新古典主义江景典范
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硬
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绿城
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青山湖玫瑰园
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整版
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诗意人居的至高理想
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剖析青山湖玫瑰园的人居艺术价值
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软
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都市快报
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金隅
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观澜时代
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2通栏
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住在金隅·观澜时代，共享与奥运场馆相似的品质
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鸟巢、水立方的一砖一瓦都有金隅的痕迹
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软
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和庄
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半版
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西湖西溪·意境艺境
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软
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钱江
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彩虹豪庭
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跨版
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真山真水臻品尊位
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硬
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宋都
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阳光国际
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整版
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一线江景 大美自现
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宋都·阳光国际，38万平方米新古典主义江景典范
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硬
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1.5通栏
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投资 紧邻市中心商铺 潜力 再创义乌、柯桥奇迹
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首付10万起
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软
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金瑞
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风景大院
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半版
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金瑞·风景大院荣获2008中国国际花园社区大奖
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硬
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大华
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海派风景
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1通栏
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交通快活人“寻访海派，寻找欧洲”自驾车体验活动完美落幕
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武林广场到大华·海派风景现场
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软
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钱江
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水晶城
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半版
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滨江核心人气地段一线江景大盘
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硬
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中兴
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九洲芳园
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半版
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九洲芳园二期1、3#楼启幕在即
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硬
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和家园
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整版
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紫园·别墅级全景公馆 珍藏巨献
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限时限量，周末部分精选房源 倾情特惠
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硬
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天阳
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观筑
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1通栏
|
天阳·观筑丁桥展示中心顺利启用
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软
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华元
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和庄
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半版
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西湖西溪 可以兼得
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|
硬
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四、中高端市场:
（一）中高端、高端公寓
关键词：环线板块继续领衔，10000—13000元/平方米成主导价格段。
上周，杭州万元以上市场，成交热点依然集中在10000—13000元/平方米偏低的价格段当中，区位上集中在申花板块、桥西板块、滨江沿线、近江及火车东站热点区位，品牌项目、热点地段依然是成交的热主力，前十排名项目达433套，即占到万元以上成交量的57.7%。
主力成交价格段，10000—15000元/平方米成交量达596套，占万元以上成交量的79.4%，比重再度加大，成为市场的重头，也说明新的价格体系中，万元以上市场迈入10000—15000元/平方米供需稳定区间。
|
中高端、高端市场成交前十名
|
|
排名
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楼 盘
|
套数(套)
|
均价(元/m2)
|
|
1
|
文鼎苑
|
87
|
13253
|
|
2
|
燕园
|
81
|
12780
|
|
3
|
东方郡
|
60
|
10883
|
|
4
|
东方红街
|
58
|
14072
|
|
5
|
丽江公寓
|
38
|
13474
|
|
6
|
联合麦田
|
30
|
10707
|
|
7
|
西城美墅
|
27
|
11314
|
|
8
|
钱江MOHO
|
18
|
13789
|
|
9
|
钱塘山水
|
17
|
10751
|
|
10
|
风景大院
|
17
|
11373
|
（二）别墅市场
关键词：城市、品牌别墅持续领衔，促销战涌动。
|
别墅一周成交形势
|
|
楼盘
|
成交套数
|
成交均价
|
|
西溪风情
|
4
|
27643
|
|
香墅
|
6
|
30783
|
|
桃花源
|
4
|
22281
|
上周，杭州别墅依然是香墅、西溪风情、桃花源保持稳定成交走势，成交价格稳定，显现品牌及城市别墅刚性价值。
但近期，别墅市场也出现促销扩容走势。继湖光山社后，上周，华元和庄预定（户型地上370平方米，地下140平方米左右，车库双车位），均价23000元/平方米，交50万预定金优惠30—50万元，折合均价在21000多元/平方米，相当于95折以上。较好的区位及产品价值，价格低调面市，一定意义上说明别墅市场促销形势出现，价格体系开始松动。
（三）中端市场
关键词：价稳量升，中端市场格局走向明朗。
上周，杭州中端市场继续呈现价稳量升的局面，万元以下市场成交917套，周环比增加43套。
成交价格比重看，形成“ 2：5：3”价格三段式，5000—8000元/平方米价格段继续占主力，周环比成交增加46套，8000—10000元/平方米价格段增加32套，滨江沿江及腹地项目低价拉动，刺激成交提升，如中海钱塘山水、风景蝶院，低于项目主体均价，上周成交均价在8000元/平方米及9000多元/平方米。
下沙主体成交价格价格保持在5000—7000元/平方米，成交相对恒定。
另外，成交前十位中，余杭继续扮演低价角色，上周西溪山庄、庭院深深、爵士风情、新明半岛成交价格维系在4000—5300元/平方米之间，低价量稳，标志中端市场格局也已进入新的市场平稳周期。
|
中低端市场成交前十名
|
|
排名
|
楼 盘
|
套数(套)
|
均价(元/m2)
|
|
1
|
西溪山庄
|
95
|
4080
|
|
2
|
庭院深深
|
73
|
4484
|
|
3
|
伊萨卡国际城
|
51
|
5473
|
|
4
|
保利东湾
|
49
|
6425
|
|
5
|
风景蝶院
|
41
|
8002
|
|
6
|
钱塘山水
|
37
|
9640
|
|
7
|
新明半岛
|
33
|
5214
|
|
8
|
世茂滨江花园
|
31
|
7071
|
|
9
|
星运丽园
|
29
|
4461
|
|
10
|
爵士风情
|
28
|
4919
|
小结：
杭州成交形势持续走高，显现促销已显“疗效”，楼市危情明显缓解，杭州主城3月与2月环比，存量减少3433套，成交增加5069套。但存量减少，并不意味促销形势的缓解，09年供应高峰期并未真正到来，4月将有22个新增房源出现，新增供应又将再度加大销售压力，预示市场仍难有缓解迹象，特别实在新的价格体系明朗形势下，市场供销很可能又将进入平稳阶段。因此，加快促销推盘节奏，把握主动机会圈客，成为新的策略走向。
别墅市场新的促销动作出现，也说明楼市新促销周期的来临。