房价“止跌”，楼市走出“亚健康”
2009-4-2
——2009年3月23日—3月29日杭州楼市分析
3月，杭州主城区成交上升，达到4249套，存量锐减到26538套，着实牛气十足。且价格不再深度下探，走出价格量涨阶段，形成价稳量升的市场新格局。
目前，下沙稳定在5000元/平方米以上起稳线，主城环线区域如滨江（一线及近江区域）、桥西、城西（申花路）稳定在10000—13000元/平方米，主城周边如余杭、闻堰等“筑底”在3600元/平方米以上，随热销烘托，杭州总体价格体系开始明朗，不再是整体价格体系的下跌，而是开始进入各房产版块内，价格的深度梳理过程。
如：西湖区耀江·文鼎苑周成交100套，成交均价13222元/平方米，继滨江金色蓝庭外，完成文教区以西第二梯度的价格划线，价格拉低2000元/平方米价格线，成功激活刚需心理，进而形成申花路、古墩路新价格体系。
另外从上周几个典型促销项目行情看，销售走热，房格则均表现平稳，如：下沙保利东湾成交均价在6810元/平方米，桦枫居预计售价在8000—10000元/平方米，与一期相仿。
从主城上周成交形势看，除上城、下城、之江外，其他城区同步放量，周成交都在100套以上，均表现出价稳量升的市场行情。主城中心及环线区域稳定在10000元/平方米价格线，下沙、余杭稳定在6000元/平方米以上。
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一周热销盘点
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时间
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楼盘名称
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销售方式
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成交套数
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均价
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3月28日
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保利东湾
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现场摇号
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截止3月28日下午17点，
保利东湾共售出138套
房源，销售率85%。
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均价7000元/
平方米左右
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3月27日
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东方郡
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13号楼开盘100%
售罄；
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10543元/
平方米左右
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半年内三次开盘，
约820套房源，
累计销售率接近95%
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3月28日
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华荣·风景
蝶院二期
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共推出114套房源，
开盘即劲销愈70%
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7607元/
平方米左右
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自3月11日
推出以来
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华艺星座
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星100安家计划，
特惠房销售
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短时间已开盘房源
销售率近90%
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4813元/
平方米左右
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3月28日
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桦枫居
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“幸福婚享计划”
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首日预约成功
约二百五十组
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无论从开发商资金回笼角度，还是价格回归的必然走势，经过前一轮价格猛降后，市场大幅反弹，即起到开发商的定心丸作用，也加大购房者的下单决心，市场热销，表明市场价格起稳线的开始。
二、成交与价格
（一）主城存量与成交
关键词：成交“置顶”，存量“降压”。
上周杭州主城区成交1699套，达到一个小高峰，周环比增加555套，增幅36.1%。存量继续锐减，上周降到26538套，周环比减少1532套，降幅达5.5%。供需逆差减少，成交继续走热。
（二）主城各区成交形势
关键词：价稳量涨，主城走出“亚健康”。
上周，杭州主城区总体成交继续放量，市场各梯度板块同步走热，除上城区、下城区、之江区外，主城各区均表现强劲成交走向，余杭区继续飙高，达573套，其次西湖区269套，江干区以266套位居第三。
成交价格看，保持稳健，主城环线及以内区域保持在10000元/平方米以上，并未出现下的下滑迹象。
余杭、下沙继续保持高成交量势头，标志价格夯实。
杭州主体市场走出价跌量涨的“亚健康”处境。
（三）一周热盘点评：
关键词：地段、低价形成前十热主线。
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周销量前十名
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排名
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楼 盘
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套数(套)
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均价(元/m2)
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1
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文鼎苑
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100
|
13222
|
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2
|
西溪山庄
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79
|
4102
|
|
3
|
庭院深深
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76
|
4477
|
|
4
|
钱塘山水
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74
|
10272
|
|
5
|
东方红街
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69
|
14241
|
|
6
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华艺星座
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57
|
4813
|
|
7
|
联合麦田
|
54
|
10660
|
|
8
|
星运丽园
|
37
|
4438
|
|
9
|
天阳上河
|
34
|
11737
|
|
10
|
汇盛德堡
|
33
|
7864
|
上周杭州成交前十项目中，集中在余杭及环中心板块，地段及低价成为位居前十的前提。
一、环线各方位均有销售不俗项目出现，城北（天阳上河）、城东（东方红街、联合麦田、汇盛德堡）、城西（耀江·文鼎苑）、城南滨江（钱塘山水），成交价格在10000—14000元/平方米之间；
二、杭州近郊板块，仍以低价抢滩，上周成交前十位项目中，西溪山庄、庭院深深、华艺星座、星运丽园价格在4000—5000元/平方米之间。
三、一周媒体投放
关键词：大力度投放，“低价”、“折扣”主打。
上周报广投放49次，周环比减少21次，以整版半版投放为主。
项目投放多强调楼盘性价比以及低价和折扣。以余杭区，下沙区，滨江区和西湖区为主，基本平分，和周销量形成呼应。
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报纸
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公司
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项目
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尺寸
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主题
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区块
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软硬
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青年时报
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朗诗
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半版
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逆境显实力细节见真章
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下沙
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软
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九月庭院
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整版
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城市稀缺体验型浓荫大院
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江干区
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硬
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天都城
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整版
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以一座城市的配套，
服务一个社区
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下沙
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硬
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红苹果
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整版
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熟到最后的苹果最甜
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下沙
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硬
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和家园
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整版
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紫园别墅级全景公馆，
珍藏钜献
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西湖区
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硬
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钱江晚报
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绿野春天
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半版
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首付10多万起享142方
奢适三房，这样的
生活哪里找？
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余杭区
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硬
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金都
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九龙仓
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半版
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金都九龙仓强强联手
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之江
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硬
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华荣
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风景蝶院
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半版
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中央景观公寓仅110
余席，3月28日
璀璨亮相
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滨江区
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硬
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华艺星座
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1.5通
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星100安家计划最后四天，
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余杭区
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硬
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保利
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东湾
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整版
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MAX产品系阔景版卓群
登场，3月28日，预定
可享受98折优惠。
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下沙
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硬
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阳明谷
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整版
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西湖名墅，杭州阳明谷
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之江
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硬
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元都新景
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半版
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首付12万，入住下城区
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下城区
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硬
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溪上凰庭
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1/2通栏
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溪上凰庭“生活艺术课堂”
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余杭区
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软
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每日商报
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保利
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东湾
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半版
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成交就是硬道理
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下沙
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硬
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华艺星座
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整版
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7.2-7.7折星100安家计划
最后5天，39他怕
房源抢购中
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余杭区
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软
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名城
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燕园
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整版
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燕舞全城，火热销售中
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拱墅区
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硬
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江涛阁
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整版
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创业高新 乐居滨江
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滨江区
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硬
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江南摩卡
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半版
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江南摩卡10分钟成熟
生活圈，即买即享用
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闻堰
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绿城
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蓝色钱江
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整版
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贵为蓝色，生而优雅
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上城区
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硬
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芳满庭
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整版
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芳满庭公馆商街
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拱墅区
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硬
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今日早报
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金都
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富春山居
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跨版
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金都富春山居泽闲居2期
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富阳
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硬
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欣盛
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东方郡
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整版
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当欣盛东方郡成为一种显象
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滨江区
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软
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复地
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连城国际
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整版
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复地连城LAKE左岸公寓
首批均价5988元/平米
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余杭区
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硬
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杭州日报
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中海
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钱塘山水
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半版
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劲销87%中海钱塘山水
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滨江区
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硬
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中海
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金溪园
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半版
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3月28日中海金溪园精彩呈现
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西湖区
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硬
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嘉里
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桦枫居
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半版
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嘉里枫桦居开启
醇品生活，醇质教育，
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下城区
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软
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六合盛
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湖光山社
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通栏
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回暖，公寓价格买排屋
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临安
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硬
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湖滨阁
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半版
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推开窗户，拥抱西湖
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滨江区
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硬
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天阳
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观筑
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半版
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天阳观筑4月登场
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拱墅区
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硬
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绿城
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蓝色钱江
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整版
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贵为蓝色，生而优雅
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上城区
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硬
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竹海水韵
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半版
|
7.5折？价值的思考
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余杭区
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硬
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青山湖
玫瑰园
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整版
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湖山得真意，玫瑰长于斯
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青山湖
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软
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湖光山社
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1/2栏
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回暖，公寓价格买排屋
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临安
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硬
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阳光国际
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1/2通
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宋都阳光国际即将面市。
阳光成长计划，重磅推出
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江干区
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软
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都市快报
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昆仑
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橡树园
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1通栏
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64方*66席，比邻银泰精装雅筑
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上城区
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硬
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复地
|
连城国际
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半版
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复地连城LAKE左岸公寓
首批均价5988元/平米
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余杭区
|
硬
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|
中海
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金溪园
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半版
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3月28日中海金溪园精彩呈现
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西湖区
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硬
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|
嘉里
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桦枫居
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半版
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嘉里枫桦居开启醇品生活，
醇质教育，
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下城区
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软
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竹海水韵
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半版
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7.5折？价值的思考
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余杭区
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硬
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爵士风情
日辉苑
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半版
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39万起，爵士风情，
日辉苑住城西，
超价值居住体验！
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余杭区
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硬
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新湖
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果岭
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跨版
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新湖果岭城市山林
TOWNHOUS的非平面闲趣
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西湖区
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硬
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绿城
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留庄
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整版
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驻留庄揽西湖
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西湖区
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硬
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梧桐公寓
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半版
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在感谢，你的喝彩我们的骄傲
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西湖区
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硬
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大华
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海派风景
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半版
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大华海派风景开盘在即
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拱墅区
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硬
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竹海水韵
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整版
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7.5折?岛式生活的思考
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余杭区
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硬
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欣盛
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东方郡
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整版
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当欣盛东方郡成为一种显象
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滨江区
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软
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金地
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自在城
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整版
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生活没什么不好，在享有自在之前
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西湖区
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软
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四、中高端市场:
（一）中高端、高端公寓
关键词：环线板块唱主角，价格止跌回稳。
上周万元以上房源成交825套，周环比增加109套，继续保持增幅走向。
从10000元/平方米以上房源成交特点看，20000元/平方米以上房源周环比成交分别上升了5套，15000-20000元/平方米房源的周环比成交则下降了1套，主体10000—15000元/平方米成交段大幅抬升，周环比增加了105套，达677套，占到万元以上市场的绝大比重。
从万元市场成交前十位看，主城环线板块已成为万元市场的主力区位，从成交价格看，万元主体成交价格段稳定在10000—13000元/平方米之间。滨江一线及近江区域、申花板块、火车东站、城北桥西随新价格体系形成，成为新一轮的万元市场热力板块。
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中高端、高端市场成交前十名
|
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排名
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楼 盘
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套数(套)
|
均价(元/m2)
|
|
1
|
文鼎苑
|
100
|
13222
|
|
2
|
东方红街
|
69
|
14241
|
|
3
|
钱塘山水
|
55
|
10457
|
|
4
|
联合麦田
|
54
|
10660
|
|
5
|
天阳上河
|
34
|
11737
|
|
6
|
西城美墅
|
30
|
11402
|
|
7
|
翡翠城
|
25
|
10352
|
|
8
|
东方郡
|
21
|
10543
|
|
9
|
天鸿君邑
|
21
|
10950
|
|
10
|
西溪蝶园
|
21
|
13784
|
（二）别墅市场
关键词：城市、品牌别墅成交量抬升，别墅板块冷热差异依然明显。
上周杭州别墅成交反弹，最突出特点依然集中在城市别墅中，据统计，上周大华西溪风情成交8套，成交价格在27000—30000元/平方米及以上价格。桃花源成交4套，成交均价在22121元/平方米。
另外，上周南北西岸、西溪里也有成交，成交价格在20000元/平方米上下，城市别墅价格与成交较为稳定。
与城市别墅相比，其他别墅板块市场形势没有新的成交转机，湖光山社促销显效，上周成交7套，打破区域沉闷行情。
随新一轮别墅供应期临近，在各种制约因素未改前提下，别墅、排屋市场促销形势也变得更为迫切，别墅市场难免促销战打响。
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楼盘名
|
成交套数
|
均价
|
|
桃花源
|
4
|
22121
|
|
西溪风情
|
8
|
28575
|
|
西溪里
|
3
|
21117
|
|
南北西岸
|
2
|
19425
|
（三）中端市场
关键词：地段性价比盘、低价盘成中端市场热销的两大主题，
上周，杭州万元以下中端市场成交874套，周环比减少64套。最大成交特点，5000—8000元/
平方米价格段仍是主力成交段， 8000-10000元/平方米价格段变动也较明显，上升量达到135套；5000元/平方米价格段也上升了71套。
余杭、下沙榜首轮流做，上周余杭成为了榜单主力，下沙居其次。
一直是下沙焦点的伊萨卡国际城、保利东湾热销高峰过后，可供量缩减。
而余杭作为低价盘供应大户，霸气不减，02省道周边项目占大部分比重，西溪山庄继续保持领导地位，新明半岛、新西湖小镇庭院深深等可供量依然可观。
另外，九堡、下沙地铁附近项目如华鸿·汇盛德堡、四季风景项目，依然保持热力势头。
低价及地段性价比盘依然是中端市场走热的不变主题。
|
中低端市场成交前十名
|
|
排名
|
楼 盘
|
套数(套)
|
均价(元/m2)
|
|
1
|
西溪山庄
|
79
|
4102
|
|
2
|
庭院深深
|
76
|
4477
|
|
3
|
华艺星座
|
57
|
4813
|
|
4
|
星运丽园
|
37
|
4438
|
|
5
|
汇盛德堡
|
33
|
7864
|
|
6
|
新明半岛
|
31
|
5645
|
|
7
|
海天城
|
30
|
6124
|
|
8
|
新西湖小镇
|
28
|
3631
|
|
9
|
四季风情
|
27
|
8606
|
|
10
|
伊萨卡国际
|
26
|
5627
|
小结：
上周杭州成交量飙升，价格走稳，一定意义上说明市场供需价格关系正在理顺，新的价格结构体系近趋形成。这也说明市场价格开始步入新一轮的稳健走向期。
开发商角度摸清需求市场价格接受值，信心提升，难轻言再降；而需求市场看，刚需人群及又开始出现的投资人群，说明最新价格体系进入购买心理区间，价格再降的预期淡化，提升购买信心与下单决心。
供需心理价格对接，开始达成新一轮的价格走稳线。
随预期供应量的放大及09年开局大量刚需消化，成交走热，并不意味着价格体系的快速反弹，
供需走向将进入价格走稳，成交恢复常态的市场阶段。