杭州房产市场形势分析
2009-4-13
一、周动态综述
4月第三周，杭州楼市周成交2057套，周成交记录再度改写，成交量周环比增加389套，提升23.3%。
上周，杭州楼市继续上升，无疑在售项目促销步伐加快持续带动需方购买热情。
促销动真格，绿野春天•翠谷幽兰二期140多套山景电梯阳房准现房于4月11日正式上市，起价3999元/㎡，相当于原来的价格上打了75折的优惠。虽说是个案，但也足以代表目前市场促销要实效的表情。
坤和•和家园4月中下旬推翰园存2万变4万的活动，金都.富春山居二期“优惠分享月活动”正式启动（凡在4月10日—4月28日，前往现场看房的客户，可在活动中直接晋升为“金都业友会的成员”，享受楼盘最低优惠8.5折），说明杭州楼市中高端市场已经进入促销“齐步走”的新阶段。
从成交形势看，表现两种走向，中低价市场继续领衔走高，上周余杭成交量达781套，下沙也成交274套；另外，中高端市场在促销主弦带动下，成交量继续向均衡化发展，上周西湖区、拱墅区、滨江区、江干区成交量均在150套以上，主城环线成为又一个成交释放地。
从成交价格看，市场总体保持稳定态势，并未出现新一轮的明显下挫，西湖区、拱墅区、滨江区环中心区域成交价格在10000—13000元/平方米，下沙、余杭成交价在6000—7000元/平方米。
促成上周成交放量，新盘加紧上市上市节奏有关，绿野春天•翠谷幽兰、绿城翡翠城团购、 4月11日 闲林山水最后78 套双水岸多层公寓房源等促销节奏的加快。
上周市场成交形势，揭示市场持续走热前提下，开发商摸清新价格体系线，抢先放量回笼资金，避免后续被动；嘉里桦枫居增推房源，热销行情推迟开盘，显现价格筑底显效，含有价格谋求策略回调的意味。
结合近期市场形势，促销加速新价格体系全面形成，目前市场进入集中释放周期，迫于供应、资金回笼压力，促销步伐加快走势还会持续，也揭示“促销换成交”进入全面拉锯战。四月下旬，更将有大批楼盘推出房源：
|
|
项目名称
|
开盘时间
|
价格
|
房源
|
户型面积
|
|
上城区
|
通润银座
|
4月中下旬
|
20000元/㎡
|
260
|
主力为小户型，45-65方左右
|
|
下城区
|
十一景·星公馆
|
4月中下旬
|
20000元/㎡
|
68
|
推出二至五层的商务公馆，主力户型为40—60方，也有70—105方等较大户型。预计2010年年底交付。
|
|
嘉里桦枫居
|
4月中旬
|
未定
|
150
|
小户型为主，主力为89㎡3房以及81㎡2房和少量130余㎡4房
|
|
西湖区
|
中海金溪园
|
4月底前
|
未定
|
400
|
90方左右小户型
|
|
广宇西城美墅
|
4月中下旬
|
10500元/㎡起
|
176
|
70-80方左右
|
|
白马尊邸
|
4月19日推6#、7#楼
|
8000元/㎡
|
72
|
分布在小区中央景观两侧的6＃、7＃两幢，其中6＃为景观高层，7＃为经典小高层，户型有约84平米两室两厅，约115平米三室两厅，以及约123平米三室两厅两卫。
|
|
华元和庄
|
4月推官邸大宅
|
未定
|
109
|
官邸大宅，地下一层，地上三层，户型面积340-370平米
|
|
江干区
|
德信.泊林公寓
|
4月推7#、9#楼
|
未定
|
76
|
9号楼与7号楼，其中仍以89平米三房户型为主力，另外还有少量120平米的大户型边套与83平米的实用性小户型
|
|
上东城
|
9#楼月底前开盘
|
未定
|
/
|
9号楼中央水景公寓，该房源位于上东领地中心，西面、北面为大型中央湖区，由85方精致两房、89方舒适三房、149方宽景四房组成
|
|
滨江区
|
天鸿君邑
|
4月中下旬
|
未定
|
200
|
将推3#、4#高层，精装修
|
|
欣盛东方郡
|
4月推19#、25#楼
|
未定
|
168
|
将推19#、25#高层
|
|
华荣.风景蝶院
|
4月底推观园2#、4#楼
|
7000元/㎡起
|
279
|
房源面积为60－120㎡，有前期颇受欢迎的A1、A3户型，也有时一室二厅（60㎡）户型
|
|
拱墅区
|
现代景苑
|
4月中下旬
|
16000元/㎡
|
300
|
将推1#、2#、4#，主力户型为88方，125方
|
|
昆仑橡树园
|
4月推小户型
|
13000元/㎡、装修标准为2000元/平方米
|
66
|
精装修小户型，推出房源均位于8号楼，房型面积为61平米和64平米一室两厅房源，装修标准为2000元/平方米，预计均价为13500元/平方米，2010年9月份交付
|
|
大华海派风景
|
4月中下旬
|
未定
|
500
|
主推90方以下小户型
|
|
余杭区
|
翡翠城西溪景观公寓二期
|
预计4月底前
|
未定
|
50
|
主推两房小户型
|
|
下沙区
|
金隅.观澜时代
|
预计4月19日
|
未定
|
200
|
主推3#、4#、5#楼，一线江景房
|
二、成交与价格
（一）主城存量与成交
关键词：存量解压趋缓，新增量加大填补存量库存。
上周，杭州楼市成交2057套房源，进一步加快存量“减仓”速度，但4月逐渐上市的20多个新增项目供应，也在不断给存量“增仓”，导致上周可售房源并无更大的实际降幅，存量仅减少89套。
（二）主城各区成交形势
关键词：余杭成交量领衔，各区域走向“量、价”均衡。
上周杭州楼市成交再度显现鲜明的“刚性”需求特征，余杭区成交781套，下沙跟进成交274套，两区域成交均价在6000—7000元/平方米之间。
另外，杭州环中心板块继续显示供需两旺的成交态势，西湖区、滨江区、江干区、拱墅区成交量均在150套以上，成交均价也在10000—13000元/平方米之间。
上城区成交均价保持在20000元/平方米以上，继续显现中心区稀缺的价格坚挺态势。
上周各区量价走热，显现杭州楼市随价格体系的形成，已进入新的市场平衡点。
（三）一周热盘点评
关键词：中端领衔，高端跟进，成交形势同步走热。
上周成交前十位排名中，复地连城国际居首，成交价格明显低于以往，促销到位，带动热销。其他中端项目也同样特征，保利东湾、庭院深深、伊萨卡国际城、西溪山庄继续低价出击，形成成交量的第一阵营。另外，城北名城燕园、申花路版块的协安上郡、耀江文鼎苑等以10000—13000元/平方米价格，位列第二阵营，同时说明性价比优势成为杭州环中心板块的市场最大热点。
在7000—8000元/平方米价格段中，风景蝶院、世茂江滨花园榜上有名，但排名靠后，位列第三梯队。
前十排名，揭示杭州三梯度价格体系中两头热的市场特征。
|
周销量前十名
|
|
排名
|
楼 盘
|
套数(套)
|
均价(元/m2)
|
|
1
|
连城国际
|
309
|
6214
|
|
2
|
保利东湾
|
137
|
6615
|
|
3
|
文鼎苑
|
93
|
13793
|
|
4
|
庭院深深
|
89
|
4566
|
|
5
|
燕园
|
73
|
13194
|
|
6
|
上郡
|
49
|
10770
|
|
7
|
伊萨卡国际城
|
48
|
5549
|
|
8
|
风景蝶院
|
47
|
7993
|
|
9
|
世茂江滨花园
|
47
|
8300
|
|
10
|
西溪山庄
|
45
|
4822
|
三、一周媒体投放
关键词：广告投放激增，媒体战全面打响。
上周杭州楼市媒体投放达76条，周换比增加27条，投放再度放量，且整版、半版占主要比重，广告速求以“价格、附赠空间、稀缺、低首付、买房入户”等热销词为主打，从投放量上、大版面上、全盘的促销关键词上，预示五月的媒体战来临，促销战也已全面升级。
|
报纸
|
公司
|
项目
|
尺寸
|
主题
|
副标题
|
软硬
|
|
青年时报
|
滨江
|
阳光海岸
|
整版
|
奢华传奇 最后臻藏
|
滨江·阳光海岸二期，4月6日盛大开盘
|
硬
|
|
|
风雅乐府
|
1/2通栏
|
79㎡=140㎡+2层+1个院子+1个私家电梯厅+1个超大露台+河景+高架直达？！
|
|
硬
|
|
|
东方郡、东方红街、九月庭院
|
1.5通栏
|
谁是地铁房的品质王
|
东方郡、东方红街、九月庭院被推上品质宝座
|
软
|
|
欣盛
|
东方郡
|
整版
|
欣盛·东方郡VLAND4月启幕
|
|
硬
|
|
|
九洲芳园
|
整版
|
二期1、3#楼 4月12日起接受预约 超值心动价7580元/㎡起
|
|
硬
|
|
欣盛
|
东方郡
|
整版
|
双主题的品质地铁大盘
|
|
软
|
|
广厦
|
天都城
|
半版
|
天都城 首付8.8万元起·按揭可落户 以一座城市的配套，服务一个社区
|
|
硬
|
|
中海
|
金溪园
|
半版
|
中海·金溪园 非常阳光社区
|
现场展示中心及实体样板房 精彩呈现
|
硬
|
|
钱江晚报
|
|
|
1.5通栏
|
投资 紧邻市中心商铺 潜力 再创义乌、柯桥奇迹
|
首付10万起
|
软
|
|
凯文
|
和平雅苑
|
通栏
|
80后生活新地标，杭州半小时生活圈
|
|
软
|
|
中兴
|
九洲芳园
|
整版
|
二期1、3#楼 4月12日起接受预约 超值心动价7580元/㎡起
|
|
硬
|
|
|
绿野春天·翠谷幽兰
|
整版
|
二期102席·城市一线山景电梯阳房准现房 4月11日稀缺上市！
|
开盘一周内震撼价发售3999元/㎡起
|
硬
|
|
金都
|
富春山居
|
跨版
|
金都·富春山君 泽闲居2期 金都房产隆重推出金都·富春山居优惠分享月活动
|
|
硬
|
|
德信
|
泊林公寓
|
半版
|
3期四月盛大启幕
|
梦想泊林·五重奏
|
硬
|
|
嘉泰
|
馨庭
|
半版
|
名楼馆
|
|
软
|
|
宋都
|
阳光国际
|
整版
|
宋都 阳光国际一期 85-125㎡经典阳光房 即将面市
|
|
硬
|
|
公元
|
沐桥2
|
整版
|
新选择 审美的发现 价值的选择2009
|
|
硬
|
|
公元
|
沐桥
|
1.5通栏
|
公元·沐桥——美国公寓令人瞩目与尊敬的背后
|
|
软
|
|
汇隆
|
风林公寓
|
1.5通栏
|
汇隆·风林公寓 超高性价比准现房热销四月
|
|
软
|
|
|
和家园
|
整版
|
七山十园百万城
|
和家园·翰园140方山景公馆即将发售
|
硬
|
|
世茂
|
江滨花园
|
通栏
|
江滨华宅 完美人居——杭州世茂江滨花园交房系列活动启动
|
|
软
|
|
每日商报
|
滨江
|
阳光海岸
|
整版
|
奢华传奇 最后臻藏
|
|
硬
|
|
|
杭州宏丰家居城
|
整版
|
打造一个商圈，开启一个时代
|
|
软
|
|
|
翡翠城
|
整版
|
杭州人的翡翠城
|
|
硬
|
|
|
星星港湾
|
半版
|
有天有地，中国家庭传统居住梦想
|
星星港湾·庭院式江景排屋88万元起
|
硬
|
|
|
鸣翠蓝湾
|
通栏
|
买房，就挑稀缺高性价比的
|
|
硬
|
|
|
果岭
|
整版
|
文一西路向西，湿地蓝遇到果岭绿
|
3000亩杭州大学城边铺陈开的原味山居生活
|
软
|
|
新湖
|
果岭
|
整版
|
城市山林TOWNHOUSE的非平面闲趣
|
|
硬
|
|
华都
|
兰庭国际
|
半版
|
本周日华都·兰庭国际业主见面会惊喜不断
|
杭城六大一线装饰公司给您装修出高招 品牌让利不断升级，审核专家现场把关，安防专家再给您家上道三保险
|
软
|
|
华都
|
兰庭国际
|
半版
|
兰庭国际精品样板工程业主见面会
|
每日商报快乐住我家，温暖2009大型家属主题系列活动
|
硬
|
|
华元
|
和庄
|
双通栏
|
西湖西溪·意境艺境
|
杭派艺术名家和庄样板房品鉴侧记
|
软
|
|
今日早报
|
|
风雅乐府
|
1/2通栏
|
79㎡=140㎡+2层+1个院子+1个私家电梯厅+1个超大露台+河景+高架直达？！
|
|
硬
|
|
滨江
|
阳光海岸
|
整版
|
奢华传奇 最后臻藏
|
滨江·阳光海岸二期，4月6日盛大开盘
|
硬
|
|
钱江
|
水晶城
|
半版
|
滨江核心人气地段一线江景大盘
|
一期样板房全面开放中，诚邀鉴赏！钱江·水晶城时尚风景商业街招商全面启动，欢迎咨询
|
硬
|
|
|
风雅乐府
|
1/2通栏
|
79㎡=140㎡+2层+1个院子+1个私家电梯厅+1个超大露台+河景+高架直达？！
|
|
硬
|
|
金隅
|
观澜时代
|
半版
|
湿地公园与壮美江景共聚岸湾
|
金隅·观澜时代坐拥无边美景
|
软
|
|
杭州日报
|
|
紫轩
|
双通栏
|
紫轩：钱江新城西翼核心区新地标
|
|
软
|
|
远洋
|
杭州大运河商务区
|
整版
|
远洋·杭州大运河商务区
|
|
硬
|
|
远洋
|
杭州大运河商务区
|
跨版
|
杭州因我而变
|
|
硬
|
|
|
|
整版
|
远洋地产，以国际智慧开启杭城第三极
|
|
软
|
|
中海
|
金溪园
|
板眼
|
谁，将成为今天的视觉焦点？
|
|
硬
|
|
中海
|
金溪园
|
跨版
|
中海地产精耕杭州又一力作
|
|
硬/软
|
|
广宇
|
西城美墅
|
半版
|
杭城名校学区 城西生态藏品
|
|
硬
|
|
|
钱江世纪城
|
跨版
|
印象新城
|
宁围礼赞 为钱江世纪城而作
|
软
|
|
欣盛
|
东方润园
|
整版
|
欣盛·东方润园的成功是企业核心价值观的体现
|
|
软
|
|
|
西溪望庄
|
双通栏
|
2009年最值得期待的十大新盘巡礼西溪望庄
|
湿地里的绝版低密度庭院洋房
|
软
|
|
大华
|
西溪风情
|
半版
|
大华·西溪风情 成就西溪第一盘
|
|
软
|
|
|
阳光天际
|
1/2通栏
|
户型设计鉴赏：阳光天际
|
|
软
|
|
|
东方润园
|
整版
|
东方润园迎来新一轮价值升华
|
中国高端住宅范本实景呈现
|
软
|
|
|
和家园
|
整版
|
七山十园百万城
|
和家园·翰园140方山景公馆即将发售
|
硬
|
|
公元
|
沐桥
|
1.5通栏
|
公元·沐桥——美国公寓令人瞩目与尊敬的背后
|
|
软
|
|
公元
|
沐桥2
|
整版
|
新选择 审美的发现 价值的选择2009
|
|
硬
|
|
广宇
|
上东城
|
长通栏
|
广宇·上东城样板房4月17日正式开放 销售展示中心即将启用
|
|
软
|
|
都市快报
|
华元
|
和庄
|
半版
|
邂逅非诚勿扰的湖、溪静土
|
一幅藏于大雅意境中的私家院落美卷——花园·和庄，即将启幕
|
硬
|
|
昆仑
|
橡树园
|
1通栏
|
64方*66席比邻银泰 精装雅筑
|
|
硬
|
|
广宇
|
西城美墅
|
方通
|
小空间里的大价值
|
聚焦广宇·西城美墅的79㎡两房、88㎡三房
|
软
|
|
中海
|
钱塘山水
|
半版
|
心随山水 境定天下
|
|
硬
|
|
中海
|
金溪园
|
半版
|
中海·金溪园 非常阳光社区
|
|
硬
|
|
绿城
|
|
半版
|
绿城品质 全城共享
|
高性价比恬院4号楼 4月10日起全面预约
|
软
|
|
天阳
|
观筑
|
整版
|
90优+户型优在哪里？+在哪里？
|
|
硬
|
|
西园
|
|
整版
|
俄罗斯海豚音王子VITAS演唱会 西园之夜
|
|
硬
|
|
德信
|
泊林公寓
|
半版
|
3期四月盛大启幕
|
梦想泊林·五重奏
|
硬
|
|
戈雅
|
卡斯提斯
|
整版
|
完美春光
|
时间住品，每一季的灿烂
|
硬
|
|
嘉里
|
桦枫居
|
整版
|
不多了！
|
嘉里·桦枫居本周盛大开盘81㎡精装2房68万起
|
硬
|
|
天鸿
|
君邑
|
整版
|
360°社区
|
|
硬
|
|
|
湖滨阁
|
整版
|
推开窗户，拥抱西湖
|
|
硬
|
|
|
九洲芳园
|
整版
|
九洲芳园二期1、3#楼4月12日起接受预约 超值心动价7580元/㎡起
|
|
软
|
|
银泰
|
海威国际
|
整版
|
喜来登 全江景 新地标
|
|
硬
|
|
汇隆
|
风林公寓
|
1.5通栏
|
汇隆·风林公寓 超高性价比准现房热销四月
|
|
软
|
|
宋都
|
阳光国际
|
半版
|
宋都·阳光国际一期 85-125方经典阳光房 即将面市
|
存一抵三，幸福安家 购房回馈活动盛大启动，欲往从速！
|
硬
|
|
圣奥
|
领寓
|
整版
|
好花园，12000㎡围合春天！
|
|
硬
|
|
|
翡翠城
|
整版
|
杭州人的翡翠城
|
杭州品质生活新元素
|
硬
|
|
金隅
|
观澜时代
|
整版
|
4月19日盛大开盘 与您共观澜
|
|
硬
|
|
景江
|
城市花园
|
半版
|
CATCH it!最后的机会！
|
南面临江第一排，精装修现房SOHO钱江新城的幸福入场券
|
硬
|
|
滨江
|
观澜
|
半版
|
上城区·临江行政官邸·石材大宅
|
钱江新城·全江景3号楼·现房特惠
|
硬
|
四、中高端市场:
（一）中高端、高端公寓
关键词：成交量继续保持高位，成交结构未变，10000—15000元/平方米依然是主力。
上周杭州万元以上市场总成交777套，周环比略有增长，成交比重看，10000—15000元/平方米依然占主要比重，上周成交551套，占万元以上市场总成交量的70.9%。15000—20000元/平方米房源成交130套，周环比增加28套，20000元/平方米以上房源周环比成交量增加43套，市场表现平稳。
成交前十看，呈两大成交特点：
|
中高端、高端市场成交前十名
|
|
排名
|
楼 盘
|
套数(套)
|
均价(元/m2)
|
|
1
|
文鼎苑
|
93
|
13793
|
|
2
|
燕园
|
73
|
13194
|
|
3
|
上郡
|
49
|
10770
|
|
4
|
东方红街
|
37
|
14934
|
|
5
|
西城美墅
|
29
|
11728
|
|
6
|
翡翠城
|
26
|
11176
|
|
7
|
视界之窗
|
26
|
15619
|
|
8
|
现代景苑
|
26
|
15450
|
|
9
|
阳光海岸
|
24
|
34721
|
|
10
|
丽江公寓
|
22
|
12624
|
|
风景大院
|
22
|
11492
|
一、环中心区的申花路板块、火车东站、桥西、闲林（翡翠城）、九堡（丽江公寓）等，品牌、地段项目保持高热，成为近期持续热点板块，成交价格保持在10000—13000元/平方米之间。
二、钱江新城阳光海岸以核心价值地段保持成交价格高调，上周成交24套，成交均价达34721元/平方米。
（二）别墅市场
关键词：西溪板块一枝独秀，别墅促销大战风雨欲来。
|
项目名称
|
区域
|
成交量
|
成交均价
|
成交日期
|
|
溪上凰庭
|
余杭区
|
1
|
20528
|
4月6日
|
|
西溪风情悦宫
|
余杭区
|
5
|
27987
|
4月7日
|
|
余杭区
|
1
|
25016
|
4月11日
|
上周，杭州别墅市场成交集中在西溪板块，西溪风情悦宫、溪上凰庭榜上有名，成交均价保持在20000元/平方米，显现城市别墅、稀缺生态资源占有型产品的价值稳健度与市场的抗冲击力。
与此同时，继湖光山社、华元和庄后，金都.富春山居二期“优惠分享月活动”正式启动，说明别墅市场促销序幕已经拉开，原有杭州别墅市场同质化矛盾现象下，促销升级趋势正在加大。
（三）中端市场
关键词：万元以下市场成交1280套，5000—8000元/平方米价格段再攀高。
上周杭州万元以下市场成交1280套，周环比增加363套，其中5000—8000元/平方米成交869套，周环比增加428套，增加97%，再度显现杭州刚性需求市场的主力成交区间。
上周成交前十看，余杭、滨江内线、下沙依然是中低端市场的成交热点，同时余杭成交均价在4000—6000元/平方米（连城国际成交均价6215元/平方米、庭院深深成交均价4566元/平方米、西溪山庄成交均价4822元/平方米），滨江内线在7000—8000元/平方米（风景蝶院成交均价7993元/平方米），下沙在6000—7000元/平方米（保利东湾成交均价6615元/平方米）。
在杭州新价格体系形成中，余杭、滨江内线、下沙也勾勒出目前中端主力成交价格的三段式结构。
|
中低端市场成交前十名
|
|
排名
|
楼 盘
|
套数(套)
|
均价(元/m2)
|
|
1
|
连城国际
|
309
|
6215
|
|
2
|
保利东湾
|
137
|
6615
|
|
3
|
庭院深深
|
89
|
4566
|
|
4
|
伊萨卡国际城
|
48
|
5549
|
|
5
|
风景蝶院
|
47
|
7993
|
|
6
|
世茂江滨花园
|
47
|
8300
|
|
7
|
西溪山庄
|
45
|
4822
|
|
8
|
柏悦轩
|
35
|
7995
|
|
9
|
新明半岛
|
32
|
5444
|
|
10
|
星运丽园
|
30
|
4412
|
小结：
上周成交形势看，杭州中低端市场、高端市场随热销形势深入，新价格体系也正趋于成熟：
一、主体供需热点的价格段：10000—13000元/平方米高端市场主力成交价格段以及5000—8000元/平方米价格段将继续是两重市场结构博异的热点区域。
二、随价格体系逐步明朗化，市场必将进入新一轮成熟期，随新一轮供应高峰期来临，随新盘品质力提升，从单纯靠“抄底价”说话进入产品性价比较量的新阶段，在杭州整个新的价格体系框价下，环中心板块、下沙、滨江、余杭将是促销的主导区域。