2009年，商业地产渴望被“振兴”
2009-4-15
还记得春节期间来自商务部发布的监测报告吗？“商务部2009年1月31日发布的监测显示，大年三十至正月初六，全国实现社会消费品零售总额2900亿元，同比增长13.8%”。当看到这则信息的时候，我们都误以为经济的“春天”已经来临。
但是，前几天国家统计局发布的数据又让我们多了一份理性。来自国家统计局发布数据显示，前两个月社会消费品零售总额20080.4亿元，同比增长15.2%，但较去年同期还是下滑了5个百分点。分商品类别看，限额以上批发和零售业吃、穿、用商品类零售额同比分别增长14.2%、15.9%和7.6%，这表明消费者在2009年前两个月对吃穿这些基本需求保持较高，但对于其他如家用电器、音像器材、体育、娱乐用品类、汽车类产品的消费则出现了下滑趋势。
前段时间，随着有色金属和物流两个产业的调整振兴规划获得政府通过，中国十大产业调整振兴规划都已呈现，之前牵动着每个房产人神经的房地产业最终未能被列入振兴。
当然，房地产没有被列入振兴计划也可以理解，比如说汽车，这些和老百姓的关系不是那么紧密，消费者没有私家车，去坐公交车也不是什么大问题。但是房地产跟老百姓的关系太紧密了，政府也比较谨慎，因为它和老百姓太息息相关了，所以政府也在左右为难，相对其他的行业来说，肯定是最难下决策。
但是，商业地产在这个时候却是非常渴望被“振兴”的，首先来看看杭州目前在建以及未来面市的商业项目。
杭州未来几年即将投入使用的大型商业项目众多，如钱江新城的万象城、来福士商业广场、高德置地商业广场三巨头，再加上其它的商业项目，单就钱江新城的商业体量就达到了70万平米；城北的创新创业新天地商业体量规划在30-35万方，将包含一个10万方的Shoppingmall以及百货大楼、精品酒店、娱乐中心、步行街等等；城西的沃尔玛的面积将有6.5万平方米；闲林的深国投商业项目，将引进沃尔玛山姆店、中影影院、精品百货、时尚品牌、餐饮美食和文化娱乐等各种业态的国际知名商家，形成精品一站式购物中心总面积约17万平米；九堡的金茂居家摩尔商业体量50万方，等等。
再从近两年杭州的土地成交性质来看，2008年杭城共成交44宗土地，总出让面积1607358平米（约2411亩），成交金额达2214988万元。其中住宅用地占了13宗，商住综合用地占了9宗，商业用地成交了22宗。
商业用地，从成交宗数上看，占了总成交宗数的一半。从成交面积上看，则达到了659709平方米约990亩，是出让总面积的41%。商业用地当之无愧地占据土地市场的半壁江山。
在2009年的开始，商业用地依然唱着主角，从年前被炒得沸沸扬扬的龙翔里开始，商业用地都快成了春节前后的土地市场中的唯一，在春节前后推出的11块土地中，居然有9块是商业用地，占总出让面积超过了80%。
以上这些重量级商业项目的集体面市，将会让杭州的商业地产竞争变得异常惨烈。
金融危机一来，以前可以带来稳定现金流的商业地产业受到重创，消费者购物的次数在减少、去唱歌的次数在减少、去外出就餐的次数在减少，等等，这些最终导致商家营业增长放缓，租金承受下降，最后不得不关门歇业、转让。
这是一个非常严重的问题，如果原来生意兴隆的购物中心、街边店面都面临生存压力，那么，正在处于招商阶段的商业项目的命运会是怎样呢？刚刚开业的商业项目的命运又会怎样呢？结果可能会非常严重，所以，刺激消费其实也就是拯救商业地产，商业地产的表现也将直接表现为经济的走向。
由于商业地产的运作模式和住宅差别较大，不同阶段商业地产目前所面临的困境也不尽相同，按照不同类型和不同阶段的项目来看，目前经受着考验的商业地产主要有以下几种情况：
1、刚拍到的商业项目：也就是土地刚刚拿下来，正在做前期的调研、规划等工作，还没正式开工建设，如果资金充裕，按照既定计划建造和招商都问题不大。如果目前资金紧张，由于政策目前已对新拍地的开工时间有所放宽，所以对于开发商来说相对还好一点，最多只是在时间上推后一点开工。
2、正在建设中的项目：这类项目的压力现在应该是非常大的，由于商业地产对资金的要求会更大，而这个阶段不但面临着项目的进度，而且招商工作也在展开，而现在，消费者的观望情绪导致很多商家的开店计划比原来都有所减少，所以，资金和招商的双重压力如果处理不当，将会有商业烂尾楼出现的可能。
3、刚开业的商业项目：商业地产至少需要三年左右的培育期，在这期间将会不断需要资金的支持，需要积累消费者。所以，目前处于这个阶段的项目也比较难熬，运营商所面临的首要任务是保障商家能够安全过冬，如果运营商没有一定的运作能力，商家就有可能因为没生意做而提前解约。
4、已成熟的商业项目。按理说，这类项目的日子还比较好过，虽然金融危机，消费者购买力下降，积极性不高，但由于这类项目已经在健康发展，只是少赚一点而已。但是自从进入三月份以来，大街上数量众多的转让店面已经说明他们的日子也非常艰难，即便是一些购物中心和专业市场，由于消费持续低迷，商家要求降租的呼声目前也很高。
商业地产是经济复苏的风向标，因为商业地产的产业链上不但涵盖了很多行业，经济“三驾马车”之一的消费更是和商业地产有着直接关系。所以，在2009年里，商业地产渴望被“振兴”。