成交走热 促销棘手
2009-3-25
——2009年3月16日—3月22日杭州楼市分析
上周，杭州楼市促销形势登顶，3月16日—3月22日周成交1155套，最大作用力依然是“抄底入市，以价换销”。
继下沙后，金域三江3680元/平方米起价，滨江及闻堰新价格体系也开始清晰。城北（华艺星座）、滨江（闻堰金域三江）、下沙（保利东湾）、城东（联合麦田）等板块热销价格线的形成，意味杭州新价格结构盘整已经深化。
但现时市场，往往个别价格抄底项目强势热销，而相近项目则冷场，如闻堰与滨江其他项目冷热巨大反差。对于后续市场走势，如何博暖，无疑仍是一个复杂且棘手的话题。
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一周信息一览图
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区域
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楼盘名
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预定
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成交
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均价（元/㎡）
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滨江区
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风景蝶院
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8
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12
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7661
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优惠方式
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目前在售的4#、5#、6#，凭搜房卡一次性付款享94折，搜房会员价为市场折扣上再降1个点
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银爵世纪公寓
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4
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1
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9000
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优惠方式
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2月21日—3月22日推出“高性价比楼盘主题周”活动，前30套购房者，享受单价补贴500元/平方米；第31-50套购房者，享受单价补贴400元/平方米，搜房卡会员价：5套上9.8折 5套下9.9折
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金域三江
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——
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400
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4500
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优惠方式
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以起价仅为3450元/平方米的低价优势达到了开盘当日热销400套的轰动
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中兴和园
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1
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——
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8000
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优惠方式
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搜房卡会员价：一次性9.7折,按揭9.8折
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下沙区
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保利东湾
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157
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265
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起价5280均价6617（3月1日至今）
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优惠方式
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预计月底开盘，现开始接受定金2万元，至开盘当日享受98折
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伊萨卡国际城
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——
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144
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5362.7（3月1日至今）
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优惠方式
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伊萨卡国际城自3月9日开始到3月13日推出50套特惠房，均价5200元/平方米，特惠房源主要以5号楼的80、90方小户型为主。本次活动不能与之前推出的储值卡优惠同时享用
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上周杭州成交1676套（不含萧山），区位价格看也呈两重特征，万元以上及万元以下成交量各占半边：
一、万元以下中端市场以“低价”著称，成交762套，占45.5%，依然下沙、余杭周边区域占主角；
二、万元以上市场成交量反超，占54.5%，但成交均价普遍偏低，除上城区成交均价在19000元/平方米以上外，西湖、拱墅、下城成交均价则在10000—13000元/平方米低价线，价格走低盘整在环线及以内区域已在展开。
促销形势看，形成双重特点，一是主城边缘板块促销力度升级；二是开始向主城内促销蔓延的态势，以点带面的促销趋势，揭示5月前杭州促销续集还会持续上演。
二、成交与价格
（一）主城存量与成交
关键词： 楼市回量，就靠“低价”说话。
截至3月22日，杭州存量房达28070套，继续平稳回落，周环比减少35套，与此相对，成交量再升，杭州主城区销售3123套，余杭成交521套，周环比增加123套。
（二）主城各区成交形势
关键词：价落量涨，纷纷“人工造暖”。
上周，主城区中滨江、拱墅、西湖，下城区在成交量上都有上升，而相较而言，一直保持上升趋势的下沙区在成交量上的增长势头开始有了减弱，当然，存量的下降和前段时间的连续的促销力度导致的热销也是成交量下降的原因之一。其中，余杭区的上升是最显而易见的，突破了500大关，一举冠得成交量之首。
余杭区的上升势头如此之大，也离不开其中一些楼盘投入的促销力度，最突出的就是华艺星座，上周推出为折扣为7.2～7.7折的百套特惠房源加推60套房源，同时，在市场的定位上，余杭区也包含了中端高端的范围较广的消费群体。
而在成交价格上滨江，江干，上城三区都有了小幅上扬，相对而言，拱墅区，下城区下降也较明显，从城市东区下沙开始启动了促销活动，蔓延至西区，现在也逐步延至了城北，上周，位于城北的名城燕园于3月21日开盘了二期，推出的优惠活动包括购房者在银行存5万的意向金，凭当日银行存款凭条领取优先选房的排号单。公积金贷款（含组合贷款）享92折，商业贷款91折，一次性付款9折，而在活动期间，燕园预定总套数达到一定数量的客户还可再获得统一的折上折优惠：达到10（含）套，98折；达到20（含）套，97折；达到40（含）套，96折；达到60（含）套，95折；达到80（含）套，94折；达到160（含）套，93折。如此大力度的促销活动，北区继东西大规模的降价后也迈入了降价的大军中。
（三）一周热盘点评：
关键词：
上周成交前十项目，交通便利度在关注度方面起到的指向性
一、促销“保驾”，保利东湾，伊萨卡国际城，天阳上河都是一直以来的保持高销量者，促销仍在进行，消费者在经历认知过程后购买热情逐步释放。
二、地段“顶托”，其中联合麦田地处火车站地铁集中处 ，今后的生活便利度对购房者来说也有一定的吸引力。从上周统计数据来看，联合麦田继保利东湾二连冠后登上榜首也证明了一定的市场趋势。
三、产品吸引，性价比也仍是理性消费者们的首选，如金色蓝庭，联合麦田品牌及产品定调，在价格刺激下得以释放。
对市场来说，促销是催化剂，在如今必不可少，但是热情释放中，楼盘本身具有的因素，如板块配套生活圈，产品把控都是不变的可靠优势。
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周销量前十名
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排名
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楼 盘
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套数(套)
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均价(元/m2)
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1
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联合麦田
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94
|
10565
|
|
2
|
西溪山庄
|
85
|
4039
|
|
3
|
保利东湾
|
84
|
6249
|
|
4
|
天阳上河
|
62
|
12593
|
|
5
|
中凯东方红街
|
55
|
14245
|
|
6
|
伊萨卡国际城
|
52
|
5540
|
|
7
|
华艺星座
|
50
|
4706
|
|
8
|
金色蓝庭
|
48
|
10429
|
|
9
|
海天城
|
44
|
5867
|
|
10
|
香槟之约
|
44
|
5005
|
三、一周媒体投放
关键词： 放量、促销，忙圈客。
上周报广投放70次，周环比增加12次，以整版投放为主。
项目投放以楼盘介绍为主。各板块投放也较为平均，这周钱江晚报的名楼馆打出套餐式广告形式，而绿城温暖2009还在进行中，进行了旗下15个楼盘集体展示和看房专车。而上周品牌云集、新盘簇拥的媒体推广局面，显现促销升级版。
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报纸
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公司
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项目
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折后价
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尺寸
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主题
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区块
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软硬
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杭州日报
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滨江
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阳光海岸
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65520
|
整版
|
奢华传奇，最后臻藏
|
江干区
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硬
|
|
万钧
|
九月庭院
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126000
|
整版
|
读者1对1精准购房
|
江干区
|
硬
|
|
万钧
|
九月庭院
|
173600
|
整版
|
读者1对1精准购房
|
江干区
|
硬
|
|
万钧
|
九月庭院
|
16640
|
长通栏
|
平均每套特惠20万
|
江干区
|
软
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|
保利
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东湾
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72000
|
半版
|
MAX产品系开盘劲销300余套，小户型汇聚大人气
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下沙区
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软
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|
东方君悦
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173600
|
整版
|
热烈祝贺钱江新城社会投资项目东方君悦隆重开工
|
上城区
|
硬
|
|
万钧
|
九月庭院
|
72000
|
半版
|
平均每套特惠20万
|
江干区
|
硬
|
|
天宏
|
紫轩
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173600
|
整版
|
2009年最值得期待十大新盘
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上城区
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|
|
天宏
|
紫轩
|
280000
|
跨版
|
2009年最值得期待十大新盘
|
上城区
|
|
|
天宏
|
紫轩
|
138400
|
整版
|
2009年最值得期待十大新盘
|
上城区
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|
绿城
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蓝色钱江
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31664
|
1.5通栏
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都市综合体绿城蓝色钱江连缀杭州首席豪宅区，的全球化意象
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上城区
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软
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|
绿都
|
金域三江
|
173600
|
整版
|
精致生活三江口准现房于3月21日看周六盛大开盘
|
滨江区
|
硬
|
|
万钧
|
九月庭院
|
38400
|
1/4竖版
|
平均每套特惠20万
|
江干区
|
硬
|
|
钱江晚报
|
耀江
|
文鼎苑
|
136000
|
半版
|
新浙大边准现房学区大盘地铁大盘西湖区购房入户大盘
|
西湖区
|
硬
|
|
名城
|
燕园
|
115200
|
通栏
|
越购越快乐，爱购才会赢
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拱墅区
|
硬
|
|
金都
|
城市芯宇
|
240000
|
整版
|
一份满意的销售答卷
|
西湖区
|
软
|
|
华艺
|
星座
|
121600
|
整版
|
一步到位的品质 一步到位的价格
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余杭区
|
硬
|
|
金地
|
自在城
|
77760
|
双通
|
名楼馆
|
西湖区
|
软
|
|
保利
|
东湾
|
77760
|
双通
|
下沙区
|
软
|
|
华元
|
和庄
|
77760
|
双通
|
西湖区
|
软
|
|
中庆
|
第6大道
|
77760
|
双通
|
下沙区
|
软
|
|
复地
|
连城国际
|
77760
|
双通
|
余杭区
|
软
|
|
滨江
|
阳光海岸
|
240000
|
整版
|
奢华传奇 最后臻藏
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江干区
|
硬
|
|
钱江
|
彩虹豪庭
|
174400
|
整版
|
彩虹豪庭，滨江真正全江景精装豪宅
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滨江区
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软
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|
保利
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东湾
|
96000
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半版
|
保利东湾MAX产品系一周劲销300套
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下沙区
|
软
|
|
都市快报
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华元
|
和庄
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230400
|
整版
|
天地人和即将开局
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西湖区
|
硬
|
|
复地
|
连城国际
|
100440
|
半版
|
今天吸引你的可能是价格 但真正令你折服的一定是品质
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余杭区
|
软
|
|
耀江
|
文鼎苑
|
133200
|
半版
|
新浙大边准现房学区大盘地铁大盘西湖区购房入户大盘
|
西湖区
|
硬
|
|
中海
|
钱塘山水
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10800
|
1通栏
|
逾500客户预约一日千金
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滨江区
|
软
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名城
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燕园
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259200
|
整版
|
2期3月21日盛大开盘！
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拱墅区
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硬
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|
绿都
|
金域三江
|
133200
|
半版
|
同是江景房看您怎么选绿都金域三江起价3450元/平米
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滨江区
|
硬
|
|
华元
|
|
259200
|
整版
|
远见天下·求贤下士
|
|
硬
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|
滨江
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阳光海岸
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226800
|
整版
|
奢华传奇，最后臻藏
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江干区
|
硬
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|
天阳
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观筑
|
226800
|
整版
|
2009观筑
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江干区
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硬
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|
国都
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阳明谷
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410400
|
跨版
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国都房产集团启幕才俊计划
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之江区
|
硬
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|
绿城
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郁金香岸
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167400
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整版
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大江大宅
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萧山区
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硬
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金隅
|
观澜时代
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71280
|
2通栏
|
金隅·观澜时代连小户型也把江景做到极致
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下沙区
|
软
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日晖苑
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10800
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1通栏
|
日辉苑总价39万起，超价值席卷杭城
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|
软
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广宇
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上东城
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60480
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半版
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广宇·上东城，采荷名校就在家门口
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江干区
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软
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|
通和
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南岸花城
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90720
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半版
|
成熟魅力，无需想象
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萧山区
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硬
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保利
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东湾
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105840
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半版
|
MAX产品系阔景版全新推出
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下沙区
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硬
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|
联庄
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江涛阁
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194400
|
整版
|
创业高新 乐居滨江
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滨江区
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硬
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|
伊萨卡国际
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259200
|
整版
|
为伊萨卡加冕
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下沙区
|
硬
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|
|
银爵世纪
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205200
|
整版
|
德国建筑理念与东方庭院文化REMIX
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滨江区
|
硬
|
|
广大
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同城印象山景园
|
10800
|
方通
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同城印象·山景园 文一西路纯多层景观公寓
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余杭区
|
软
|
|
新湖
|
香格里拉
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167400
|
整版
|
古墩路延伸段·独栋山水大宅
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余杭区
|
软
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|
金瑞
|
风景大院
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205200
|
整版
|
高性价比、高舒适性、高得房率景观公寓准现房
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拱墅区
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硬
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|
华荣
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风景蝶院
|
205200
|
整版
|
杭州仅此风景
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滨江区
|
硬
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|
嘉里
|
桦枫居
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205200
|
整版
|
翻过热销这一页 嘉里桦枫居
|
下城区
|
硬
|
|
中尚
|
橄榄树花园
|
194400
|
整版
|
50余万买准现房
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余杭区
|
硬
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|
凯文
|
和平雅苑
|
194400
|
整版
|
80后生活新地带
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余杭区
|
硬
|
|
中凯
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东方红街
|
194400
|
整版
|
杭城中央26万㎡双地铁品质大盘
|
江干区
|
硬
|
|
坤和
|
和家园·紫园
|
194400
|
整版
|
巨匠精工，海量实用
|
西湖区
|
硬
|
|
广宇
|
上东城
|
133200
|
半版
|
采荷名校就在家门口
|
江干区
|
硬
|
|
每日商报
|
朗诗
|
国际街区
|
36960
|
1/4版
|
朗诗价值升级新范本
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下沙区
|
软
|
|
华艺
|
星座
|
78240
|
整版
|
一步到位的品质 一步到位的价格
|
余杭区
|
硬
|
|
朗诗
|
国际街区
|
22015
|
通栏
|
朗诗，舒适生活不断升级
|
下沙区
|
软
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|
青年时报
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朗诗
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国际街区
|
29000
|
方通
|
朗诗，舒适生活不断升级
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下沙区
|
软
|
|
坤和
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西溪里
|
80000
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整版
|
西溪里 家就在公园旁
|
西湖区
|
软
|
|
三江国际
|
江南摩卡
|
26400
|
半版
|
江南摩卡
|
萧山区
|
软
|
|
广厦
|
天都城
|
52800
|
整版
|
广厦天都城
|
余杭区
|
软
|
|
昆仑
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红苹果
|
52800
|
整版
|
昆仑·红苹果
|
下沙区
|
软
|
|
万钧
|
九月庭院
|
52800
|
整版
|
九月庭院
|
江干区
|
软
|
|
坤和
|
和家园
|
80000
|
整版
|
坤和·和家园
|
西湖区
|
软
|
|
华元
|
新城广场
|
10400
|
通栏
|
新城广场2280元/平方米起
|
江干区
|
软
|
|
中海
|
钱塘山水
|
5200
|
1/2通栏
|
逾500客户预约一日千金
|
滨江区
|
软
|
|
坤和
|
西溪里
|
40000
|
半版
|
坤和西溪里 热销背后 更多价值支持
|
西湖区
|
软
|
|
今日早报
|
|
西溪山庄
|
170660
|
半版
|
西溪山庄：以尊荣品质见证历史
|
西湖区
|
硬
|
|
|
西溪山庄
|
168000
|
跨版
|
体验西溪山庄中的生态公寓依云郡
|
西湖区
|
软
|
|
|
西溪山庄
|
84000
|
整版
|
杭州城西高性价比北美坡地联排别墅
|
西湖区
|
硬
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四、中高端市场:
（一）中高端、高端公寓
关键词：10000—15000元/平方米成交主力线，加剧中高端市场价格走低行情。
上周万元以上房源成交716套，周环比增加236套，增幅较大。
从10000元/平方米以上房源成交特点看，20000元/平方米以上房源和15000-20000元/平方米房源的周环比成交分别上升了10和21，主体10000—15000元/平方米成交段比重大增，周环比增加了209套，一定程度上说明杭州主城环线区域楼盘价格下探趋势蔓延加剧，而成交放量，万元主要价格体系也在显形。
成交前十位中，新盘身影出现，联合麦田长期沉寂后置顶，10000元/平方米线，设定城东新低。
滨江近江区域、西溪、城北桥西等板块也开始勾勒出市场的回稳线。
|
中高端、高端市场成交前十名
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|
排名
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楼 盘
|
套数(套)
|
均价(元/m2)
|
|
1
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联合麦田
|
93
|
10574
|
|
2
|
天阳上河
|
62
|
12593
|
|
3
|
中凯东方红
|
55
|
14245
|
|
4
|
西溪里
|
32
|
11603
|
|
5
|
东方郡
|
29
|
10384
|
|
6
|
枫华府第
|
26
|
19660
|
|
7
|
现代景苑
|
25
|
14646
|
|
8
|
滨江金色蓝庭
|
24
|
12892
|
|
9
|
翡翠城
|
23
|
11914
|
|
10
|
协安上郡
|
17
|
10793
|
|
11
|
文鼎苑
|
17
|
13552
|
|
12
|
名城燕园
|
17
|
12304
|
（二）别墅市场
关键词：城市、品牌、优越环境别墅依然领衔，促销 “抢跑”显现。
上周杭州别墅市场成交量涨幅较大，周环比增加4套，其中绿城桃花源继几周的沉寂后开始转温。而香墅在每周持续销售后，一期已近售罄，二期五月开盘。
|
楼盘名
|
成交套数
|
成交均价
|
|
香墅
|
4
|
28009
|
|
绿城桃花源
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2
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34233
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绿城的温暖2009活动进行15个楼盘的集体展示和看房专车，也显现加大别墅推广力度的姿态，
湖光山社推出10套特惠房，原价基础上每套优惠40万，打破沉闷，率先揭开促销帷幕。
（三）中端市场
关键词：房价“抄底”蔓延，
上周，杭州万元以下中端市场成交938套，周环比增加16套。最大成交特点，5000—8000元/平方米价格段仍是主力成交段，周环比上升了35套，上升趋势减缓，而此价格段也多为促销热门楼盘。8000-10000元/平方米价格段变动也较明显，下降量达到75套。
这周的看点是继下沙促销推出一段时间后，西溪山庄超越了保利东湾，以1套的优势夺得冠首，西区和东区的平衡争斗中，西区首次占了上风，但就榜单来说，这两区仍是争夺重战区。
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中低端市场成交前十名
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排名
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楼 盘
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套数(套)
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均价(元/m2)
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1
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西溪山庄
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85
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4039
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2
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保利东湾
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84
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6249
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3
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伊萨卡国际
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52
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5539
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4
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华艺星座
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50
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4706
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5
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海天城
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44
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5867
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6
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汇盛德堡
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43
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7881
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7
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绿城临平桂花城
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41
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7459
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8
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庭院深深
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39
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4605
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9
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闲林山水
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30
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5766
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10
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东城丽景
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27
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7274
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小结：
09年初，市场由“暖”到“热”，低价促销是核心，所谓“回暖”，则是依托于杭州坚挺10余年的价格阵线被打破，新一轮的价格体系正在形成。但需把握时机，快速回笼。当整个环线板块价格塌陷时，有可能再次进入销售僵局，并等待下一轮的价格体系构建。