房价“抄底”促销，掀动杭州楼市价格体系重塑
2009-3-18
——2009年3月9日—3月15日杭州楼市分析
自杭州东（下沙）西（闲林）房价开始沉陷行情，杭州促销形势则持续蔓延，至上周在南（滨江、萧山）北（星桥）板块鲜明显现。
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楼盘名
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优惠时间
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优惠方式
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折前价
（元/平方米）
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折后价
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活动名称
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华艺星座
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100套特惠房
享72—77折
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一房一价总价
在35—68万
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"星100安家计划"
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金色钱塘
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3月12—
3月15日
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100套特价
房源99折
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均价6800
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最低的价格
5000多平方米
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三鑫
君悦丽景
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送5万大礼包，
可以抵总价
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均价9000元
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天阳上河
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3月中下旬
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5—10套特价房，
具体优惠价格待定
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均价13000多
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联手浙江文广集团
举办的“欢乐购”
之“你买房我贴钱”
活动
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中海
钱塘山水
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3月1日—
3月15日
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享受每天2000元
的购房优惠，
累计最大优惠额
达30000元
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“日进千金”大型
购房优惠活动
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名城.
左邻右舍
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由我爱我家
代理团购
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均价9000
多元/平米
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8000
元/平米左右
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东田玉城
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五星级创业筑家计划
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云溪香山
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最低折扣75折
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9000-10000
元/平方米
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伊萨卡
国际城
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3月9日-
3月13日
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推出50套特惠房
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5200元/平方米
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金隅
观澜时代
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在3月21日前持本人
身份证到现场办理，
预存2万元人名币，
开盘期间就可以享受
6万-12万元的特惠。
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“预存2万元，
购房送6万-12万元”
的特惠活动
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促销群起，促就杭州楼市成交反弹强劲，主城（不含萧山、余杭）周成交1002套，周环比增加14套。特别是万元以下中端市场成交反弹明显，而5000-8000元/平方米价格段成交比重最高，显现下沙、余杭、滨江及萧山促销最活跃区依然是市场热销主力。
近期楼市转暖，最大特征在于，房价“捞底”产生刺激性成交反弹，海天城、保利东湾之后，上周萧山金色钱塘6800元/平方米低价促销，滨江中海钱塘山水、城北星桥、丁桥等深度促销迹象也开始显现，环线促销项目有点及面的促销态势已经拉开，且促销价格到位是热销前提，由此产生的板块联动，也意味
着杭州环线板块全面已经进入新一轮价格重树期。
二、成交与价格
（一）主城存量与成交
关键词： 促销刺激性反弹，主城存量回落近28000套。
截至3月15日，杭州存量房达28105套，继续保持回落走势，周环比减少586套，随促销持续蔓延，成交量再升，上周杭州销售1400套（含余杭成交398套，不含萧山），周环比增加125套。
（二）主城各区成交形势
关键词：“价跌量涨”成主导，下沙、余杭领衔。
上周，除了上城、下城两主要城区存量较少以致成交未明显上升外，环线板块均有较好表现，特别是促销活跃板块，受促销持续作用力，刺激性反弹放量。
余杭区、下沙成交继续放量，周成交近400套；西湖区居其次，成交周破200套，随拱墅、滨江新一轮促销揭幕，也出现成交反弹迹象，周成交量过百。
成交价格基本维系近期各价格段水平，主城中心区主要还是在10000—15000元/平方米，下沙、余杭成交放量，价格稳定在6000元/平方米线。
（三）一周热盘点评：
关键词： “低价”盘占据市场“主导权”，“地段、品牌、产品”性价比盘居其次。
上周成交前十项目，再度体现低价促销的关注度指向。
一是低价吸引，其中保利东湾抛出5280元/平方米的超低价获榜首，更创下一日预定140套的记录；
二是受地段或交通有利取向明显，地铁沿线仍受青睐，价格跌幅境遇，体现性价比价值，如：滨江天鸿君邑、东方郡等；
三是其他性价比高板块，表现一定抗跌值，如西城美墅、枫华府第、坤和西溪里成交价保持在11000元/平方米以上。
综合市场形势，形成两重结构体系，一是低价博宠，另外则是在价格基础上，靠性价比说话。
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周销量前十名
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排名
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楼 盘
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套数(套)
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均价
(元/m2)
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1
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保利东湾
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181
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6321
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2
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野风.海天城
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118
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5672
|
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3
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伊萨卡国际城
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50
|
5531
|
|
4
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天阳上河
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47
|
13632
|
|
5
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西城美墅
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38
|
11434
|
|
6
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坤和西溪里
|
36
|
11475
|
|
7
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枫华府第
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35
|
20288
|
|
8
|
东方郡
|
33
|
10762
|
|
9
|
天鸿君邑
|
25
|
10103
|
|
10
|
中凯东方红街
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22
|
13768
|
三、一周媒体投放
关键词： 放量、促销。
上周报广投放58次，周环比增加25次，以整版投放为主。
项目投放以促销低价大盘为主。以下沙区和滨江区为主，联系这两个城区的促销力度，值得注意的是，自这周截止前，绿城突然加大广告投入，大力且多以整版跨版形式，以宣传其品牌为主，推出15个楼盘
的展示，并配合现场的看房车，制造市场轰动。
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报纸
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公司
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项目
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折后价
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主题
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副标题
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都市快报
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理想
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伊萨卡国际
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伊萨卡国际城3期，
5200元/平米1/50的幸运指数
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5周年感恩特惠季，限量报名正式开始，预购从速，活动日期3月9日至3月13日
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金盛
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曼城
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14400
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金盛曼城高性价比实用住品
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中海
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钱塘山水
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216000
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5号楼双景观公寓即将发售 经典魔方户型再现杭城
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理想
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伊萨卡国际
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现加推50套特价房源，
均价5200元/平米
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伊萨卡5周年感恩特惠火热进行中
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金盛
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曼城
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205200
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高性价比实用住品
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一桥南地铁旁90平米
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金盛
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曼城
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205200
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优越之上，轻松至尚
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金都
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城市芯宇
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194400
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现代新豪宅标准的探索
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凯旋
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259200
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超值价震撼杭城3月10日，
金帝金色钱塘100套超值
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大华
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城北高端公寓新标杆
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朗诗
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西溪山庄
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西溪山庄依云6.5折销售火爆，盛况空前
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中豪湘座心动价格只为少数人享有
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绿城
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绿城集团
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温暖2009绿城主题周
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凯旋
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华元
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华元和庄引来豪宅从奢侈品时代迈入，宜时代
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绿城
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绿城集团
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保利
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东湾
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MAX产品系开盘120%超额成交，启幕东湾2009
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金基
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金基集团
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绿都
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坤和
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和家园紫园客户需求价值报告三
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天阳
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观筑
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天阳观筑4月登场
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观筑
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天阳观筑品质标杆与价值前景的双重驱动
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凯旋
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金色钱塘
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西溪山庄
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31664
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西溪山庄依云6.5折销售火爆，盛况空前
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云龙
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十一景
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31664
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城市核心，仅68席十一景，星公馆即将耀世而出
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今日早报
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华元
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新城广场
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132300
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仍从2280元/平米说起，10多万一套，近50年享受占线三天终于通了
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09年3月6日新城广场因2280元/平米的起价引爆持续3天的抢订下单200余套珍藏单位均价约2800元/平米已所剩无几，
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每日商报
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朗诗
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国际街区
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不差钱，就缺健康
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朗诗何以逆市热销
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华元
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和庄
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156000
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西湖西溪可以兼得
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天地人和 即将开局
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钱江
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水晶城
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118400
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滨江核心人气地段一线江景大盘
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水晶城时尚风情街招商全，面启动欢迎咨询
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坤和
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和家园
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156000
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巨匠精工，海量实用
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滨水山景公馆样房珍品绽放，紫园限量房源周末特惠
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绿城
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蓝色钱江
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156000
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都市综合体绿城蓝色钱江连缀杭州首席豪宅区，的全球化意象
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钱塘江北岸，世界隐没在蓝色的桅船后面
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钱江晚报
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理想
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216000
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伊萨卡国际城3期，5200元/平米1/50的幸运指数
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5周年感恩特惠季，限量报名正式开始，预购从速，活动日期3月9日至3月13日
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朗诗
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国际街区
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87120
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创新，令生活高高在上
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恒温恒湿恒氧 舒适健康中央景观楼王全新呈现卓越品质88平米两房，首付12.8万起
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坤和
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148800
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西溪湿地西溪里生活零距离
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坤和西溪里一起排屋售馨，公寓热销率达90%，少量房源（87-180平米）热销继续
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华元
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新城广场
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240000
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仍从2280元/平米说起，10多万一套，近50年享受占线三天终于通了
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09年3月6日新城广场因2280元/平米的起价引爆持续3天的抢订下单200余套珍藏单位均价约2800元/平米已所剩无几，
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金隅
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观澜时代
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136000
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坐观江景，闲游湿地
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观澜时代精致户型中的精致生活
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华艺
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华艺星座
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74240
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华艺星座百套特惠房7.2-7.7折，35~67万
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野风
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海天城
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114000
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19号23号楼尊品现房，即将压抽登场
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纵览10000余方海洋风情花园，尊享南北近50-80余米景观视野，140平米三房160平米四房，眼见为实的品质生活空间
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坤和
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和家园
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294400
|
巨匠精工，海量实用
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滨水山景公馆样房珍品绽放，紫园限量房源周末特惠
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戈雅
|
戈雅
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11280
|
浪漫戈雅成杭城婚纱秀场新宠
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野风
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海天城
|
11280
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野风海天城推出真情回馈活动
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西溪山庄
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11280
|
西溪山庄依云6.5折销售火爆，盛况空前
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云龙
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十一景
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11280
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68席十一景星公馆即将耀世而出
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金瑞
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风景大院
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11280
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金瑞风景大院非潮流建筑
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朗诗
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国际街区
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33440
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创新只为生活
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恒温恒湿恒氧 舒适健康中央景观楼王全新呈现卓越品质88平米两房，首付12.8万起
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青年时报
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理想
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伊萨卡国际
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104000
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伊萨卡国际城3期，5200元/平米1/50的幸运指数
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5周年感恩特惠季，限量报名正式开始，预购从速，活动日期3月9日至3月13日
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理想
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伊萨卡国际
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80000
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现加推50套特价房源，均价5200元/平米
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伊萨卡5周年感恩特惠火热进行中
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野风
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海天城
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80000
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野风海天城回馈活动引爆杭城
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高品质高性价比受市场热捧
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四、中高端市场:
（一）中高端、高端公寓
关键词：10000—15000元/平方米成交主力线，加剧中高端市场价格走低行情。
上周万元以上房源成交480套，周环比增加17套，增幅轻微。
??? 从10000元/平方米以上房源成交特点看，20000元/平方米以上房源和15000-20000元/平方米房源的周环比成交分别下降17套和19套，主体10000—15000元/平方米为主要成交段，相较于前两者成交仍在进一步扩容，周环比增加了55套，但同时显现扎堆10000—13000元/平方米价格段行情，共成交250套，但也可以看出消费者的理性，重视性价比，这一段的房源优惠较少，以品质和交通便利取胜，占10000—15000元/平方米成交量的68%，较上周有所下降。
|
中高端、高端市场成交前十名
|
|
排名
|
楼 盘
|
套数(套)
|
均价(元/m2)
|
|
1
|
天阳.上河
|
47
|
13632
|
|
2
|
广宇.西城美墅
|
38
|
11434
|
|
3
|
坤和西溪里
|
36
|
11475
|
|
4
|
枫华府第
|
35
|
20288.43
|
|
5
|
东方郡
|
31
|
10762
|
|
6
|
天鸿.君邑
|
25
|
10103
|
|
7
|
中凯.东方红街
|
22
|
13768
|
|
8
|
滨江.金色蓝庭
|
22
|
16041
|
|
9
|
西溪蝶园
|
19
|
12631
|
|
10
|
钱江国际商务中心
|
18
|
10000
|
（二）别墅市场
关键词：城市别墅少量成交，促销形势展开。
上周杭州别墅市场依然表现平淡，依然是城市别墅有成交。
|
楼盘名
|
成交数
|
均价
|
|
香墅
|
1
|
28557
|
|
南北西岸
|
1
|
29800
|
与低成交量不同，杭州别墅新一轮推广形势正在展开。
报广投放增量，说明争抢销售渠道开始进入白热。
3月14日2009绿城主题展，15楼盘参展，绿城大举动，释放包括别墅在内高端市场促销信号。
（三）中端市场
关键词：房价“抄底”蔓延，
上周，杭州万元以下中端市场成交922套，周环比增加108套。最大成交特点，5000—8000元/平方米价格段仍是主力成交段，依然保持着高位成交量，突破了600大关，周环比增加144套，此价格段多为促销热门楼盘，如此可见效果极为明显。
值得一提的是下沙仍为热销板块，热门楼盘如保利东湾，海天城都是成交主体，占到了他们所位于的价格段的总体的82%。集中在中端市场的这一现象，也一定程度的显示了购房者的心理价格取向，一段时间的价格促销使消费者心理价格趋向稳定。
|
中低端市场成交前十名
|
|
排名
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楼 盘
|
套数(套)
|
均价(元/m2)
|
|
1
|
保利东湾
|
181
|
6321
|
|
2
|
野风.海天城
|
118
|
5672
|
|
3
|
金成.庭院深深
|
68
|
4540
|
|
4
|
西溪山庄
|
61
|
4064
|
|
5
|
新明半岛
|
59
|
5127
|
|
6
|
伊萨卡国际城
|
50
|
5531
|
|
7
|
东田.东城丽景
|
35
|
7260
|
|
8
|
金成.闲林山水
|
33
|
5773
|
|
9
|
西房.云溪香山
|
19
|
7873
|
|
10
|
金石华城
|
17
|
4931
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小结：
1、近期杭州成交放量，市场回暖行情显现，综合各板块热销项目，往往是抄底个案占主要成交比重，换热销，必抄底成流行式，而挑头抄底促销盘，对市场势必产生联动效应，随上半年各板块新一轮供应放量期到来，价格拉低，也预期杭州新价格体系的形成。
2、随供应逐步放量，促销还会持续，同时因新盘上市量增长，需求市场选择余地增加，目前短时间销售大幅放量的势头也将有减缓趋势，随新的价格结构体系形成，也预示新的成交平缓期的来临。
3、楼市供需形势，促销形式也会多样，特别是市场合力促销，近期联合媒体，进行的“欢乐购”之“你买房我贴钱”活动，即是保持市场热度的良方，也是促销预期的一种走向。