小心被“保价计划”忽悠
2008-9-24
最近，上海一楼盘——保利家园。9月底即将推出的一批公寓房源施行“价格保障计划”，如果一年内房价出现下跌，开发商将给予差价补偿。东方早报的朱楠和新闻晚报的杨冬分别就此事采访了我。对于保价这一现象，稍作剖析。
2005年第三季度，在“国八条”的打击下，上海楼市低迷，各种促销手段粉墨登场。笔者当时曾写过一篇文章《楼盘促销八招》，分别是：招式一：直接降价——“我的爱呀，赤裸裸” ；招式二：免费送——“礼多人不怪”； 招式三：内部员工价 ——“犹抱琵琶半遮面” ；招式四：搞团购——“上兵伐谋”；招式五：无理由退房——“中国式离婚”；招式六：减首付——“李代桃僵”；招式七：保价计划——“我拿青春赌明天” ；招式八：先租后卖——“移魂大法”。
当时全国只有长三角少数楼盘曾宣称进行“保价行动”。其中上海新江湾城的雍景苑比较典型，开发商承诺，将近一年时间内，购买该楼盘的消费者，可以在区域平均房价下跌时获得开发商的差额补偿。这在当时的上海，还是挺新鲜的，而且确实收到明显效果，开盘当天成交33套。一年后，上海房价继续平稳上涨，也就不必补价，所以开发商这一战术取得成功。
今年以来，由于全部多数城市的楼市都出现了低迷，推出“保价”举措的楼盘也比2005年多，南京、重庆、北京、湖南等地都有案例。多数与目前上海的保利家园相似：时限一年左右，以自己楼盘的成交价为准。
如此高招，说好听点这是开发商为民众谋福，为楼市撑腰，说损点有点“寅吃卯粮”和“押宝”的味道，哪个老总、专家或官员也不敢拍着胸脯说1-2年后房价不跌。而且，此次市场下行的时间和深度，都将比2005下半年-2006上半年那次来得猛。所以，此时推出“保价行动”，对于开发商而言，风险较大。
但若想在不降价的前提下，诱使购房者打开腰包，这也算是一个可以尝试的办法。尤其是那些对自己产品和区域房价有信心的企业。上周末去嘉兴，那里的开发商都认为前几年在周边城市房价大涨的情况下，嘉兴房价几乎没怎么涨，因此都不认为本地房价会明显下跌，我建议个别质素较好的项目，可以尝试推出保价计划，以消除购房人对价格下跌的担心。
从购房者角度考虑，如果需求比较迫切，近期想要购房者，商家有此保证属于意外之喜。从降低风险的角度分析，还得小心被开发商忽悠，因为只参照自己楼盘的成交价，企业存在较大的控制权。比如开发商借此卖出一批房源后，死摒着直到过了保价期才降价；如果楼盘较小，可能短时间就会卖完，一年后早就没有房子可卖，哪来后续房价下跌？
因此而言，衡量一年后房价是否下跌的标准，采用区域成交均价比较合理，可以以周边品质相似的新房价格作为标准；也可以自己楼盘的二手房成交价（不受开发商控制）为参考标准。当然，在具体操作中，情形也会更复杂一些。如果推出保价计划的楼盘确属大盘，而且一年内可供销售的量很大，则购房人的风险就会低些。