【摘要】深圳2003年所表现的一系列经济及政策因素，非典爆发、CEPA的签署及实施、会展经济、民营经济的活跃等都对深圳办公楼市场的总体走向带来一定的影响。通过对2003年深圳办公楼市场的供给、需求及深、京、沪、穗四大城市甲级办公楼的市场状况等方面分析，2003年深圳办公楼市场呈现出以下特征：1.供应量放大，主要集中在中心区；2.需求依然旺盛，但增长速度放缓；3.销售热点在福田，租赁热点在罗湖以及南山高新科技园区；4.区域功能分工逐渐显露。预计2004年办公楼供应量短期内保持较高水平，长期将大大放缓，高新技术业、物流业、金融业企业在深圳办公楼客户中继续占据主导地位，办公楼的整体素质也将继续提升。

　　2003年商业用房市场供给呈现较快增长，但销售面积自1999年以来首次出现负增长，销售价格基本保持平稳。人民南—国贸商圈、东门商圈、华强北商圈、福田中心区商圈、南油—南新商圈、华侨城商业区及宝安、龙岗两区都出现新的市场热点。预测2004年深圳商业用房将呈现出以下发展前景：1.短期内供给量继续维持在较高水平，南山、龙岗是主要供给区域；2.销售市场供需缺口显著，龙岗区出现较大面积的空置；3.商铺产权购买转向租赁或长期租赁；4.地铁线路开通将为沿线商用物业带来新鲜血液。

　　近年，在全国良好的经济发展态势下，深圳各项经济指标快速发展，并于2003年制定了建设为现代化中心城市和国际化城市的新定位，深圳站在了新的起跑线上。作为与城市建设及城市经济状况相辅相成的非住宅物业，除了具有为各种经济活动提供场所的功能以外，同时还具有反映城市经济建设水平的作用，其产生的效益会反作用于城市经济建设的发展。本专题在《2002～2003年深圳房地产发展报告》的基础上，将主要分析2003年非住宅物业市场（指办公楼和商业用房市场）的动态，以及对2004年市场发展的趋势进行展望。

　　一、办公楼市场

　　回顾深圳2003年所表现的一系列经济及政策因素，对办公楼市场的总体走向都带来或多或少的影响，以下将从办公楼市场的供给、需求等方面对深圳办公楼市场2003年的发展作一分析。其中通过分析深圳高档（甲级）办公楼市场状况，以及对比分析深、京、沪、穗四大城市甲级办公楼的市场状况，对定位为现代化中心城市和国际化城市背景下的深圳办公楼市场的特征分析及走向进行总结。

　　（一） 2003年深圳办公楼市场总体状况分析

　　1.2003年深圳办公楼市场供需状况分析

　　（1）供应状况 2003年深圳对国有土地使用权出让的规模进行调控，整体出让计划控制在11.5平方千米左右，较2002年同比减少48%。在此背景下，深圳2003年前三季度办公楼用地仅出让7.79万平方米，同比大幅下降，并且其中主要为非商品办公楼用地。

　　从深圳历年办公楼开发投资额情况看出，2002年深圳的办公楼投资出现继2000年以来较大幅度的上涨，办公楼市场逐渐走向复苏，2003年开发商对办公楼投资保持一定的热度，其增长幅度相比2002年有所回落，市场发展显得更为理性。同时，结合办公楼历年新开工面积及竣工面积的增长率速度，可看出近年来深圳办公楼的新开工面积增长率的波谷波峰出现有明显的规律，表明其开发增长速度保持着一定的节奏，2002年的绝对量的增长则表现较为突出。由于2002年新开工面积的激增，使得2003年办公楼竣工面积出现较高的水平，对后市消化有一定的压力。

　　2004年上半年办公楼竣工面积为4.53万平方米，比上年同期减少73.24%，回落幅度较大。

　　根据2003年深圳办公楼竣工面积分布情况，福田区占50%，为办公楼主要竣工的区域，其次为罗湖区，占36%。表现出2003年的办公楼的供应主要集中在该两个区域，其主要原因是位于福田区的深圳中心区正加快建设步伐，该区域内的商务、办公、会展氛围逐渐成形，使得办公楼项目有所增加。另外，由于2003年CEPA的签订，使得作为深圳门户之一的罗湖区在其原有的成熟商务圈的基础上，定出了“打造金色罗湖的”目标，向市场投入了较为大量的办公楼供应。

　　（2）需求状况 由于深圳2003年办公楼市场新开工面积及竣工面积都保持上升的水平，同时销售速度的平缓增长，可批准预售的办公楼面积与实际销售的面积之间缺口较大。在2003年销售的办公楼中，福田区依然保持占有七成的比例，罗湖区新竣工的办公楼中有部分项目采取只租不售的方式推向市场，其销售面积同比减少36%，在全市所占的比例同比下降8个百分点；特区外龙岗、宝安两区所占的比例增长幅度较大，特区外城市化步伐的加快，市场上对商务办公需求有所增加。

　　2004年上半年深圳办公楼销售面积15.34万平方米，同比增加115.95%。写字楼需求持续保持旺盛趋势。由于市民中心的启用，加大了中心区的集聚和辐射作用，有力地带动了福田区写字楼的销售，2004年上半年，办公楼销售主要集中在福田区。上半年福田区办公楼销售面积13.61万平方米，同比增长140.61%，占全市的比例2003年上半年的73%上升到88%，使全市办公楼交易价格有加大幅度的上升。上半年全市办公楼交易均价为9700元/平方米。由于办公楼物业的特性，其占用情况除了可从销售面积中作为自用那一部分了解以外，办公楼租赁面积的变化可作为了解办公楼占用情况的另一个重要角度。办公楼物业的租赁面积包含了二级市场上的直接租赁以及三级市场上的租赁成交，其活跃程度及发展状态往往反映了一个城市经济趋势及办公楼物业作为一种投资物业的价值。

　　数据显示，2003年的租赁面积同比增长12.98%，增长幅度较为温和。除了盐田区以外，各区的租赁面积都有所增长。福田区不仅作为2003年新增办公楼物业销售面积的第一，同时也是办公楼租赁的首要区域，罗湖区位居第二。两区所占的比例之间差距越来越大，由上年的5%增为10%，表明深圳新的商贸中心正逐渐实现向西移动，而罗湖区作为成熟的商贸中心也仍然保持平稳的增长，各自发挥其不同的优势。从深圳历年办公楼空置情况来看，2002年的空置率为近年最低水平，由于2003年供应的增长速度较快，市场上消化的增长速度放缓，使空置率有抬头的迹象。其中罗湖区的空置面积占全市45%，其次为南山区，该两个区域的办公楼物业的消化面临较大的压力。

　　（3）价格状况 由于目前中高档办公楼物业主要分布在罗湖区、福田区以及南山区，以下主要分析比较这三个区域办公楼物业2003年的价格走势。2003年深圳办公楼房价指数基本保持2002年稳中有升的态势，其中第四季度的升幅较大，表明经历了2003年上半年非典洗礼下的深圳办公楼物业，在经过第三季度的调整之后，投资者对深圳办公楼物业的发展仍然较为看好。罗湖区与福田区的价格水平高于全市平均水平，其中罗湖区的价格指数自2002年第一季度以来，开始低于福田区，保持基本平稳的状态。南山区办公楼物业的价格指数与罗湖福田两区的差距较大，主要由于该区域高档办公物业相对不多，但随着目前南山区的整体规划及发展趋势，其办公楼的价格走势会有一定上升的空间。

　　2.2003年深圳办公楼市场结构分析

　　（1）办公楼市场区域结构分析 根据2003年深圳整体经济运行特点，以及在现代化中心城市和国际化城市新定位的基础上，罗湖、福田、南山三区相应地结合各自的特点分别更加明确各自的定位，积极抓住各种经济因素发展，从而对这三个区域的办公楼物业的发展也产生了一定的影响。以下分别阐述各个区域的经济发展在2003年所面临的机遇与挑战以及其办公楼物业的影响。

　　a.罗湖区 作为深圳开发最早、与香港联系最紧密的一个区域，目前面临着各种新的机遇及挑战。深圳已投放市场的办公楼物业仍然聚集在罗湖区，并且大多为高档办公楼物业，是深圳目前最成熟、商业氛围最浓的商务区。随着我国加入世贸以及2003年中内地与香港签订关于建立更紧密经贸关系的安排（CEPA）等经济环境下，罗湖区制定出“发展七大经济，打造金色罗湖”的目标，表明政府在宏观的角度意识到罗湖区需要在新的经济环境下提升其原有优势及创造新的活力。发展七大经济指的是：总部经济、口岸经济、文化娱乐经济、物业经济、环境经济、民营经济以及科技经济。相应地，发展该七大经济，也直接指明了罗湖区办公楼物业的发展方向；另外，深圳地铁的建设也为罗湖区的办公楼物业带来了更多的机会。在抓住机遇的同时，罗湖区由于早期开发中城区规划不够完善，其办公楼的发展面临着来自福田区的挑战，因此罗湖区对旧城区的改造也极为重视，从打造整体商贸环境着手，以吸引更多的投资者以及租赁者的青睐，为此罗湖区政府以建设服务型政府为目标，主动服务企业，全力开展罗湖区办公楼物业的招商工作。罗湖区2003～2004年新增的办公楼主要集中在深南东路沿线，尤其是蔡屋围片区，其中最为瞩目的是华润新城的甲级办公楼——华润大厦的建设，结合“蔡屋围金融中心区改造计划”，蔡屋围片区的金融商务地位将有新的诠释。

　　表1 罗湖区2003～2004年新增办公楼列表

　　注：数据来源：戴德梁行

　　b.福田区 如果说罗湖区反映了深圳早期快速成长发展的面貌，那么位于福田区的深圳新中心区建设便是能确切阐述目前深圳进入新起跑线的一幅美丽图画。围绕中心区的建设要求，福田区政府工作重点体现在大力发展与中心城区配套的第三产业，做好中心城区建设的各项配套和服务工作，进一步优化投资软环境等方面，表明政府对中心区建设的重视。自2002年中心区与中心西区开始大幅度增加办公楼物业的供应量，2003年中心区的供应仍然保持一定的增速。随着深圳会展中心的加快建设，并于10月份落成启用迎接第六届高交会的召开，会展中心周边的办公楼物业成为2003～2004年另一个较为引人瞩目的焦点，如档次较高的国际商会中心，小开间设计的会展时代中心等办公楼物业已陆续面市。相比之下，中心西区办公楼物业供应的增速稍有放缓；受中心区的辐射影响，车公庙片区的商务氛围也逐渐成型。

　　表2 福田区2003～2004年新增主要办公楼列表

　　c.南山区 深圳产业结构发展方针中制定了三大支柱产业，分别为：高新技术、现代物流、现代金融，同时南山区的定位为深圳的高新技术产业、高等教育、旅游基地和西部物流中心，可见南山区的产业基础较为强大，属于近两年发展较快的区域之一。南山区办公楼物业也随着其产业结构的特点而发展。高新技术科技园仍然为南山区办公楼物业的热点区域，凭借政府支持、良好配套、优良的环境吸引了众多高新企业的目光，如2003年新增供应8万多平方米只租不售的办公楼项目——TCL大厦在未正式入伙之前，可供出租面积已基本租罄，出租势头迅猛。整个园区内的办公楼主要是由高科技企业所消化。

　　另外，南山商业文化中心区由于地处西部通道的必经之处以及具备良好的配套吸引了相当一部分物流企业进驻该区域现有的办公楼。此区域的核心区是后海路以东的片区，这里规划有近36万平方米的办公面积，部分办公地块已通过市场成功出让，估计未来一两年内，南山商业文化中心区将成为南山区办公楼市场的另一集中区域。

　　（2）客户群体结构热点分析 深圳在确立了以“高新技术业、现代金融业、现代物流业”为三大支柱产业以来，经过大力推动，三大产业得到迅速发展。在2003年深圳办公楼市场上，这些行业企业中录得多宗大面积的物业成交记录，显示了这几大行业的蓬勃发展给市场直接带来旺盛的办公物业需求。其中物流业、高新技术企业表现最为抢眼，金融业企业、采购业次之。 归因于CEPA签署和政府推动等利好因素，2003年物流业持续发展迅速，成为深圳办公楼需求的主力行业。由于物流行业类企业在办公楼需求上注重周边区域同行集聚，因而租赁和购买仍然主要集中在罗湖区。2003年度金融行业中的香港银行对办公楼物业的需求显得较为活跃，除了已经进入深圳的香港银行纷纷扩大营业办公面积外，获得批准进入内地市场的其他几大港资银行亦正积极准备进驻深圳，表明深圳在中国加入WTO以来仍然保持其重要的“窗口”地位。高科技行业的需求表现喜人，该行业办公楼需求仍然主要集中在南山区科技园附近，使得南山高新区的办公楼入住率大多达到90%以上。

　　值得一提的是，外资企业不仅在租赁方面非常活跃，而且开始逐步产生购买物业的意向。这类企业一般需求面积较大，而且资金充裕。但他们不会一掷千金单纯追求物业档次，而会更加注重物业的质素、价格、交通、周边环境以及配套。如果能将这一部分租客转化为买家，将是一大丰富的、尚未被市场开发的客户资源。

　　表3 2003深圳部分高档、大面积办公楼成交记录

　　（二） 2003年深圳甲级办公楼市场状况分析

　　1.甲级办公楼的界定和深圳甲级办公楼的分布状况

　　鉴于近年深圳办公楼物业数量的激增以及物业质素的不断提高，戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司更详细地界定了深圳甲级办公楼的标准，以及重新确定深圳目前满足标准的甲级办公楼及分布状况。

　　深圳甲级办公楼的定义：

　　地段：坐落于CBD或周边地区；
基底建筑面积≥1200平方米，建筑总面积≥3万平方米，标准层≥1200平方米以上；层数≥25层，标准层净高2.5~3.0米；
智能化：具备5A智能化设施；
车行人行交通：位于市政主干道或快速干道附近与轨道交通（地铁、轻轨）或公交线路站点步行不超过10分钟；
建筑外观：具现代高档的外部装饰，外墙玻璃幕墙、金属、石材等；
公共部位装修：高5米以上宽敞华丽的大堂和流通区，走道、电梯厅等公共部分精装修；
停车位：正常情况下充足停车位，应满足个/250～300平方米（建筑面积）；
物业管理：专业化物业管理服务；
客户组合：拥有国内外著名公司或办事处；
有效的中央空调系统，充足的电力供应和室内温度、湿度控制等特殊要求，优质的电梯服务，人货梯相对独立。

　　按照以上标准，目前深圳共有10幢甲级办公楼，其分布状况如下：

　　表4 深圳甲级办公楼情况

　　2.甲级写字楼供给情况

　　回顾2003年深圳新落成的办公楼物业，整体素质较高，其中满足本报告以上所定义的甲级标准的办公楼分别是位于罗湖区的世界金融中心以及位于福田区的时代金融中心，为深圳甲级办公楼市场新增13.8万平方米供应，其中世界金融中心为只租不售项目，使得市场供应总量达到62.69万平方米。

　　从图12可以看出，罗湖区仍然是甲级办公楼供应最集中的区域，占全市51%，同比基本持平。由于时代金融中心提供了约7万平方米供应，福田区的甲级办公楼供应占到了全市的36%，上升6个百分点。南山区在2003年无新增供应，使得供应比例占全市13%，下降5个百分点。

　　3.甲级写字楼需求情况

　　从市场对甲级办公楼的净吸纳量来看，不考虑入伙不到半年的世界金融中心和时代金融中心，2003年全市净吸纳量为1.4万平方米，反映出市场上对甲级办公楼的需求总体趋旺，但同时市场上素质较高、租金价格水平较低的办公楼物业的大幅增加，也对甲级办公楼物业产生一定程度的竞争压力。分区来看，福田区的净吸纳量最较大，约为3万平方米，表明深圳甲级办公楼需求西移的趋势较为明显；罗湖区净吸纳量为－1.4万平方米，主要是由于嘉里中心的部分客户被非甲级办公楼罗湖商务中心所分流，以及发展银行空置率出现较大幅度的上升。

　　与净吸纳量为正相应的是市场平均空置率的下降，2003年我市甲级办公楼平均空置率为10.6%，同比下降了1.9个百分点，全年全市四个季度的空置率水平较为平稳，表明市场总体波动不大。上图表现了本市各区域甲级办公楼在2003年各季度的空置状况：南山区仍然是空置率最高的地区，年度平均为28.42%。尤其在第二季度，由于华为集团从汉唐大厦迁出，导致南山区平均空置率陡升至35.55%。尽管在随后两个季度空置率有所降低，但要回复到过去的平均水平仍需要一段时间的累积。罗湖区的平均空置率为8%，较上年略有下降。福田区的平均空置率最低，为5.01%，同比减少18个百分点，且2003年全年呈逐渐下降趋势。

　　4.租金及售价

　　2003年深圳甲级办公楼平均租金为95.77元/ 平方米，比上年降低12%。租金水平下降幅度较大，表明在保持较低的空置率水平的基础上，甲级办公楼在价格水平上受到新增办公楼较低的租金价格水平的压力。分区来看，罗湖区平均租金为105.51元/平方米，同比降低3.6%；福田区平均租金为101.15元/平方米，同比降低2.13%；南山区平均租金为78.57元/平方米，同比降低8.62%。2003年三个区的甲级办公楼平均租金均有所下降，尤以南山区下降最多。罗湖和福田的平均租金仍然相当，并且与南山区差距较大，表明甲级办公楼市场以该两个区域为主。

　　从平均叫价来看，2003年我市甲级办公楼平均叫价为14025元/平方米，同比降低了8.1%。根据戴德梁行的统计数据，2003年深圳办公楼市场的售价是平稳上升的，前三季的售价指数同比上升了0.5%。甲级办公楼叫价的下降与整体办公楼市场售价的上升形成对比，主要原因是：目前市场上较高素质的办公楼供应增多，企业的可选择性加大，使得深圳甲级办公楼的市场竞争更加激烈，销售价格受到一定影响，同时也有物业本身折旧的因素在内。

　　5.客户比例

　　2003年，深圳甲级办公楼的租赁需求主要来自金融保险业、实业、电子科技通讯业、交通运输仓储业以及顾问咨询服务业。 从上图可以看出，按照甲级办公楼入驻企业的数量来看，排在前三位的行业分别是：实业、电子科技通讯业以及顾问咨询服务业，分别占入驻企业总数的20.46%，18.30%和14.27%。与2002年同期相比，各行业所占比例变化不大。其中，电子科技通讯业、顾问咨询服务业、交通运输仓储业有小幅上升；实业、投资业所占比例有较明显的下降；金融保险业、贸易业与上年同期基本持平。按各行业占有甲级办公楼面积的排名来看，金融保险业、电子科技通讯业、实业居前三位，它们总共占深圳甲级办公楼总面积的56.58%。从以上排名可以看出，金融保险业依然是深圳甲级办公楼最主要的行业需求力量。与上年同期相比，各个行业所占比例基本保持稳定。

　　下表举例2003年第四季度深圳甲级办公楼租户构成的情况，以说明目前各行业对办公成本承受能力的水平比较：

　　表5 2003年第四季度深圳甲级办公楼各行业占用办公楼面积状况

　　注： A.以上行业数值小于1，说明办公空间紧凑，办公成本承受能力较低；数值介于1和2之间，说明办公空间适度，有一定的办公成本承受能力；数值大于2以上，说明办公空间充足，有较强的办公成本承受能力。 B.此数据指标对考察不同行业对甲级办公楼的需求特征有一定的借鉴意义。计算方法：该数据指标=某行业对甲级办公楼租赁需求面积占总租赁需求面积的比例/某行业租赁甲级办公楼的企业数量占租赁甲级办公楼总企业数量的比例。

　　从上表可以看出，金融保险业仍是各行业中办公成本承受能力最强的行业，其单位企业对办公面积的需求量最大；电子科技通讯业、投资业、顾问咨询服务业基本上处于适度水平；而贸易类以及其他未界定类企业的甲级办公楼办公承受能力最低，需求状态不是很稳定。

　　6.投资回报率

　　根据本行的统计数据显示，2003年我市甲级办公楼市场的投资回报率依然保持在8%以上的水平，并且高于中低档办公楼物业，全年趋势平稳中略有上升。可见，尽管甲级办公楼的售价水平和租金水平都略有下调，但受益于整体空置率的下降，甲级办公楼的投资回报率仍然保持稳定。主要原因是由于本市办公楼市场的供求关系仍属平衡，在经济高速发展、需求的持续增旺以及对外经济政策的利好消息（CEPA、西部通道等）刺激等几方面的合力作用下，直接促进了投资回报率的提升。

　　（三）2003年深、京、沪、穗四城市甲级办公楼市场对比分析

　　2003年，中国国内生产总值增长9.1%，在较为动荡不稳的世界经济中表现出稳步上涨的趋势。一方面国内企业随着中国经济的发展不断壮大其自身实力，另一方面巨大的市场前景也吸引了越来越多的外资公司，京、沪、深、穗自然成为他们进入和扩大中国市场的首选目标。在此背景下，四大主要城市的甲级办公楼需求继续保持强势。根据戴德梁行的数据统计分析，下表显示了2003年深、京、沪、穗四城市甲级办公楼市场的基本情况：

　　表6 2003年京、沪、深、穗四城市甲级办公楼市场基本情况

　　注：平均租金为建筑面积纯租金成交价格，不包括物业管理费等其他费用；此处深圳数据除供应面积外，其他指标不包括入伙未超过半年的时代金融中心、世界金融中心。

　　从表6可以看出，在甲级办公楼的供应总量上，上海仍然位居第一；北京供应总量略小于上海。但北京在2003年新增的甲级办公楼供应量上却超过了上海35%，以23万平方米位居第一位。新增供应主要集中在朝阳CBD区、西城金融街，以及中关村地区。预计2004年中关村将有约40万平方米甲级办公楼进入市场，金融街也将有至少20万平方米供应。大量的供应一方面源自当地电信和IT业的快速发展；另一方面由于北京市为保证奥运会的正常进行，2006年底以后可能对地面施工加以限制，致使开发商将项目提前。上海新增17万平方米供应，小于同期净吸纳量19万平方米，对存量市场的消化有利。广州的供应量一方面来自于新建成的财富大厦，另一方面也来自于部分酒店用途物业向办公用途的转变。深圳的供应量最小，一方面与城市容量有关，另一方面由于深圳企业的办公需求趋于经济、务实，市场对甲级办公楼的推出显得较为谨慎。 从净吸纳量的定义可以看出，其数值为正说明当期市场消化力较强，空置面积有所减少。四大城市净吸纳量均为正值表明市场正处在一个良好的上升状态。其中上海延续了2002年甲级办公楼强劲需求的态势，以19万平方米位居第一，较之上年的31万平方米减少了12万平方米。其中一个重要的原因是2003年度市场上位于传统商务中心区域的大体量甲级办公楼供给相对稀缺，造成一些相应的需求未能释放出来，企业纷纷转而提前预定2004年即将入市的高端写字楼。北京的净吸纳主要出现在朝阳区和中关村区域，租户主要为本地的大型电信及IT企业。

　　平均月租金方面，北京以152元/ 平方米高居第一位，比上年略有下滑。上海是2003年度唯一一个办公楼平均租金略有上涨的城市。得益于市场上强劲的需求和局部市场供给的不足，上海市月平均租金达到119元/ 平方米。广州、深圳的月平均租金分别为87元/ 平方米和96元/ 平方米，稳定中略有下调。 从平均空置率来看，上海市甲级办公楼在2003年平均空置率为9.7%，第一次低于两位数。北京的平均空置率较上年略有下降，但仍然以14.8%高居四城市之首，由于预期2004年将新增大量供给，预计该数字还会有所上涨。深圳的平均空置率小幅下降1.9个百分点；广州与上年基本持平。 从亚太各主要城市甲级办公楼租赁总成本可以看出，四大城市中北京的甲级办公楼总租赁成本最高，上海紧随其后。深圳处于中等水平，略高于广州。相比之下，与深圳相邻的香港成本较为高昂。随着CEPA的实施和深港两地经贸联系的愈发紧密，相信深圳甲级办公楼租赁成本的优势将对香港企业形成一定的吸引力。

　　（四）2003年深圳办公楼市场热点区域对比分析

　　从前文的表1和表2中可以看出，位于罗湖的深南东路沿线和位于福田的中心区（CBD区）是2003年深圳办公楼市场的两大热点区域，在这两个区域均有大量办公楼项目推出，并且租赁和销售表现都不俗。两个区域新推项目的共同点是档次都比较高，质素较好，但同时两个区域各自的定位又有其自身的特点。

　　表7 2003年深圳办公楼热点区域物业特点对比

　　深南东路沿线被称为深圳的“华尔街”，已经成为代表罗湖区金融商业中心龙头地位的典型区域。2003～2004年约有6个新办公楼投放市场，提供约60万平方米的办公楼面积。新推出的项目中世界金融中心定位为甲级办公楼；罗湖商务中心虽未被列入甲级，楼宇质素仍然较高，且价格相对较低，获得市场的热烈反响；2004年将入伙的华润大厦位于蔡屋围，相信将被加入甲级之列。另外，值得注意的是，罗湖区由于历史发展的原因，新投放到市场的办公楼物业中有不少是重新包装的问题楼盘，这也是得益于罗湖区政府通过用“盘、收、拆、卖”四种方式逐步解决了深南东路沿线较为瞩目的问题办公楼物业，如鸿昌广场被誉为深圳第三高楼，经过十年的官司，终于作为深圳最大的烂尾楼被盘活了。总的来看，深南东路沿线办公楼项目质素相当高，成交方式以租赁为主，提供的出租面积较大，成为众多外资企业（尤其是港资企业）、金融商业巨头的办公场所首选地。相信随着CEPA的实施，罗湖深南东路沿线将吸引越来越多的港资企业入驻。 深圳中心区作为政府规划中的CBD区，2003～2004年约有7个新办公楼进入市场，提供52.6万平方米面积。由于之前中心区所开售的楼盘均取得不俗的成绩，同时，随着配套设施的不断完善，中心区已初具规模，因此，这也促使了其他发展商加快了开发的步伐。现在中心区的办公楼项目工程正紧锣密鼓地进行着，13栋姊妹办公楼陆续推出，预示着未来的市场热点仍然继续在中心区呈现。总的来看，这一区域新开发的办公楼项目质素也很高，成交方式以销售为主，客户来源主要是国内的金融商贸企业。会展主题是这一区域的又一特征，例如新增的国际商会中心，靠近中心区的会展时代中心。可以看出，由于高交会馆的领头作用，随着会展概念办公楼的推出，这一区域的会展设施将进一步完善，成为深圳会展和商务活动的中心。

　　（五）2003年深圳办公楼市场发展的影响因素分析 1.2003年爆发的非典对深圳办公楼市场的影响

　　总的来看，由于深圳对非典疫情的控制得当，2003年第一季度爆发的非典对当年深圳办公楼市场产生的影响较小，属短期性的，并且主要影响局限于外资企业。反映在市场上，第二季度深圳办公楼的租赁与销售受到一定影响，部分外资企业因非典疫情推迟了来深圳选择办公物业的计划。下半年非典过后，外资企业率先反映，在办公楼租务市场上有大量释放。但“后遗症”使得甲级办公楼纷纷下调租金以吸引大中型外资企业进驻。 非典对办公楼市场的又一影响是推动了绿色生态概念办公楼的推出。例如2003年投入市场的安联大厦，明确定位为“活体建筑”，以绿色办公、环保节能为设计理念，成为当年办公楼市场的一大亮点。无独有偶，另一新推办公楼城市大厦也提出办公楼开发应重视户型、环境、节能、人性化服务的概念。可以看出，相对于非典对于办公楼市场的短期冲击，对办公楼绿色生态概念的推动更具有长远的意义。

　　2.CEPA的签署及2004年正式实施对深圳办公楼市场的发展影响

　　CEPA即《内地与香港更紧密经贸关系安排》的签署和2004年的正式实施对深圳办公楼市场无疑是一大利好因素。CEPA的最终目标是将香港和内地建设成共同市场，并实现生产要素的自由流通。深圳毗邻香港的地域优势，必将使之从CEPA中获益良多。生产要素的自由流通将促进深港两地产业结构上的互补，建设共同市场则会加快两地的商贸联系和货物流通。

　　从行业来看，服务业进入深圳是CEPA实施的“重头戏”。服务业在香港的GDP中占87%，其中物流、金融、法律、管理咨询等为香港的强项，预计港资企业将利用CEPA之机率先在深圳展开各种业务，进而进军整个大陆市场。在零售业方面，CEPA的影响主要在于港资高档店可能进入深圳开设专卖店、连锁店等。主要原因是深圳大型百货、超市的消费已趋饱和，而深圳人均GDP为全国最高，市民具有较强的消费能力，高档产品的零关税条件也是另一个积极因素。此外，内地向香港开放会展业，为香港会展类企业进军深圳扫清了政策障碍。深圳为全国商务往来的热点区域，会展经济潜力巨大，而香港在国际关系、会展理念和布展设计方面具有优势。需求和供给的结合不仅能够促进深圳会展业的繁荣，亦能连带广告、餐饮、交通、旅游等方面收入增长。在金融行业方面，由于CEPA将香港银行进入内地市场的“门槛”从资产200亿美元降低到60亿美元，使香港银行到深圳设分行的积极性进一步高涨。香港永隆银行、大新银行及香港商业银行迅速提出了在深圳设立分行的申请。另外，中信嘉华、工银亚洲也在积极准备进驻深圳。可以预见物流、零售、会展、法律咨询等行业港资企业的进驻，将大大增加深圳写字楼市场，尤其是高档写字楼市场的需求。

　　3.会展经济的发展对深圳办公楼市场发展的影响

　　深圳展览业的发展，经过了原始初期、中期的发展，从老国展中心的兴起与倒闭再到深圳高交会出现前夕，深圳展览业起起落落。一直到1999年以高交会为核心龙头的展会，才将深圳会展业推向一个发展的高潮，深圳会展业跻身全国前四位。随着高交会的成功举办，深圳展览业迎来了发展的春天，展览公司和各种展会如雨后春笋般地冒出。从2000年到2003年四年间，深圳各种商业展会共举办了330多场，尤其是2003年经历了非典洗礼的深圳也仍然保持有61场的展会。由于高交会展览中心的展览空间已经难以满足日益增长的会展需求，目前正在建设的会展中心正是在此背景下的产物。会展中心是目前深圳单项投资最大的工程，工程项目总投资超过25亿元，集展览、会议、展示、表演、商贸等活动为一体的现代化会展场所，占地面积22万平方米，建筑面积25万平方米，展览面积为12万平方米，能举办6000个标准展位的超大型展览。为了让高交会成为深圳的代名词，第六届高交会即将于2004年10月在会展中心召开。 会展业作为一个人流、物流、信息流和资金流交汇的舞台，对于一个城市的经济发展以及办公物业的消化都具有推动作用。在《深圳产业导向目录（2003～2004年）》的规定当中，会展行业第一次被列入到深圳产业计划中的“鼓励发展”行业行列。会展中所展示的行业范围广泛，这有利于吸引各行业众多企业选择驻守深圳作为其展示产品的舞台，因此位于会展周边的办公楼物业得到一定的青睐。

　　4.民营企业的活跃增长对办公楼消化的作用及影响

　　2003年1月至9月，新增民营企业1.7万家，同比增长32.5%。与此同时，大型的民营企业也相继产生，其中尤以民营科技企业最为显著，如华为、中兴、比亚迪等。从民营企业高速发展的趋势可以看出，它将成为办公楼市场越来越重要的消化力量。在办公楼的选择上，与外资企业侧重档次和形象不同，民营企业比较重视办公楼的性价比，倾向于选择价格适中，但质素较高的办公楼。处于创业期的民营企业为控制成本，则倾向于选择价格相对较低的办公楼。然而，近年来随着民营经济的发展和民营企业的壮大，越来越多的民营企业感受到企业形象的重要性，因而逐渐重视办公楼的档次和形象。例如甲级办公楼江苏大厦在2003年占有率从88.41%大幅提高到95.82%，按数量计，有90%以上归功于民营企业的进驻。

　　（六）2003年深圳办公楼市场总体特征分析总结 1.供应量放大，主要集中在中心区

　　2003年度深圳办公楼批准预售面积大幅增长，为44.69万平方米，同比增长88.17%，创下自1997年以来的新高。新增面积主要集中在福田区，其中位于CBD的深圳国际商会中心、时代金融中心以及卓越大厦三个楼盘贡献了近20万平方米的办公楼面积，占新增面积的近一半。随着中心区13栋办公楼陆续建成入市，市场供应量在一段时间内将持续放大。

　　2.需求依然旺盛，但增长速度放缓

　　从占用率来看，甲级办公楼如地王、中信大厦等占用率均保持在92%以上。罗湖区的京广中心在搁置多年后重新进入市场，以其较高的物业质素和优惠的价格受到市场追捧，只用了四个月时间，占用率就迅速达到50%，成为租赁热点。只租不售的项目罗湖商务中心推出市场后租金一路上扬。在高新科技园区，办公楼整体平均占用率达85%，尤其深南路沿线物业，占用率高达90%以上。这在一定程度上表明了目前市场需求的旺盛。销售方面，根据国土局的资料显示，2003年共销售办公楼19.54万平方米，同比增长8.9%。但较之上年62.9%的增长率，增长速度大幅减少54个百分点，证明办公楼物业购买需求的增长速度有所放缓。

　　3.销售热点在福田，租赁热点在罗湖以及南山高新科技园区

　　福田区是2003年度办公楼物业买卖的主要热点区域，根据深圳国土资源局的资料显示，全市2003年入选办公楼销售排行列前五位的楼盘共十个，全部位于福田区。其中五个是CBD物业，三个是车公庙物业，一个是华强北物业，一个是竹子林物业。 而租赁最为活跃的则是罗湖区以及南山高新科技园区。从新供应看，2003年度罗湖区全新推出的京广中心、世界金融中心以及2002年底新推楼盘罗湖商务中心，于2003年的租赁表现相当不俗。南山高新科技园区的写字楼除了企业自用以外，供应市场租赁的面积也受到热捧，位于科技园的TCL大厦尚未正式入伙，可供出租面积已基本租罄，出租势头迅猛。

　　4.区域功能分工逐渐显露

　　随着深圳中心“西移”，城市区域功能的分工进一步明确，以国贸大厦、地王大厦为代表的罗湖办公楼片区仍将以深圳的商业、金融、物流中心继续吸引国际客户进驻。如英特尔、友邦保险、马士基、普华永道等知名的世界500强企业大多落户在地王大厦。以喜年中心、财富广场为代表的中心西区或者说车公庙片区主要集中了从事国内、国际贸易物流等行业的公司。以已经建成和正在建设的13座姐妹办公楼为代表的深圳CBD片区，区内客户资源将重新整合。政治、文化、商业中心的区域定位，使金融保险、顾问咨询、文化传媒、投资贸易等客户特征明显。此外，南山科技园一带有长城大厦、创维大厦、中科院孵化大厦等，主要面向高科技产业类的公司。 办公楼区域功能分工的产生主要是由于企业在选择办公楼时注重行业氛围。此外，开发商的特色推广也是重要原因。目前，在办公楼市场集中入市的压力下，深圳办公楼开发商在楼盘的差异化定位、差异化营销上做足功夫，直接促使深圳办公楼市场出现越来越多的主题办公楼，如国际商会中心、位于软件园的京广中心等。专业化主题办公楼的出现，有利于开发商更具针对性地提供客户必需的硬件和软件，从而适合特定行业对办公楼的需求。

　　（七）深圳办公楼市场2004年前景分析及预测 1.供应量短期内保持较高水平，长期将大大放缓

　　政府从2002年开始已着手控制土地的供应计划。据悉，政府在未来三年将坚持“控制增量、盘活存量、集约用地、确保重点”的原则，意味着深圳土地供应已进入三年紧缩期。同时，深圳发展计划局2003年6月发布的《深圳产业导向目录（2003～2004年）》中，新建高档办公楼被列入限制发展类。按规定，凡属限制发展的产业和项目，原则上不准新建项目；情况特殊的，需经市、区政府行业主管部门审核并按规定程序审批。从2003年公布的土地供应计划及产业导向中所透出的信息可以预见，在未来几年，市场上办公楼项目的开发将大大放缓。事实上，从2003年新开工面积已经可以看出市场供应紧缩的端倪。2003年全市办公楼新开工面积为25.96万平方米，同比减少41.17%。 但是，由于近年经济蓬勃发展，内资公司不断发展壮大，外资公司不断涌入，大大增加了办公楼市场的需求。而且，部分项目抢占了开发先机并获利丰厚，因而许多早期取得土地开发权但未开工建设的发展商纷纷投入到办公楼的建设上。加上一些规划功能改变的土地所形成隐形市场的加入，使本市的办公楼在较短时期内形成供应压力。

　　2.客户类型发展趋势

　　根据市委、市政府确定的“以高新技术产业、现代物流业、现代金融业为支柱，以先进工业为基础”的产业发展方针，深圳将三大支柱产业在空间上进行合理组织和引导，形成高新技术产业带、现代物流产业带、金融贸易轴“两带一轴”为基本骨架的产业布局，促进产业的协调发展和全面升级。 毫无疑问，高新技术业、物流业、金融业企业在深圳办公楼市场上已占据主导地位，而且在较长的一段时间内，此格局不会改变。预计未来表现活跃的主要行业企业大致归纳如下：

　　表8 预计未来表现活跃的主要行业企业分类

　　3.办公楼市场整体质素将继续提升

　　尽管2003年度新增办公楼被定位为甲级的只有两栋，但市场上新入市和在建的办公楼大部分质素都较高，并逐步向甲级办公楼标准靠拢。罗湖区历来是高质素办公楼聚集的区域，2003年度新入市的办公楼延续了这一特点。其他大部分高质素办公楼项目在CBD区。从CBD项目发展过程看，其物业规格由最初的一般办公楼建设标准直至今天接近甲级办公楼的标准，实际上是经历了一个物业综合质素和档次的提升过程。此外，南山科技园一带以及南山商业文化中心区一带在建和规划中的办公楼项目质素亦都有上升的趋势。

　　二、商业用房市场

　　（一）2003年深圳商业用房的总体状况分析 1.2003年深圳商业用房供需状况分析

　　（1）供应状况 从历年商业用房新开工的走势可以看出，2002～2003年两年内新开工量都保持高企。2003年，全市商业用房新开工面积为102.43万平方米，同比减少2%；竣工面积为88.66万平方米，同比增长35%。尽管新开工面积略有下降，但总量仍然较大。因此，可以预期未来短期内商业用房竣工面积将保持较快增长的趋势。在竣工面积的区域分布上，宝安、龙岗分别以24.22万平方米、22.44万平方米遥遥领先于其余四个区。其中龙岗的商业用房供应主要来源于大型商业楼盘的推出，例如建筑面积接近15万平方米的大规模商业物业万鑫·五洲风情MALL。新开工方面，龙岗区超过30万平方米，占31%，反映出龙岗商用物业的蓬勃发展。南山区以21.53万平方米超过宝安区位居第二，占21%。从以上统计资料可以看出，随着特区外城市化进程的推进，宝安区和龙岗区的商业氛围正在逐渐形成；南山区的商用物业会随着该区住宅小区的不断兴建和人口质素之升级获得较大的发展潜力；而福田、罗湖的传统商业区由于土地紧张在商业用房供应总量方面难有大的突破。

　　（2）需求状况 从上图可以看出，深圳商业用房批准预售面积一直呈较快的增长趋势，尤其是2003年预售面积98.45万平方米，同比增长36.95%，为历年最高值。这预示着在未来一段时间内商业用房的供应将大量出现。与预售面积的趋势相反，销售面积自1999年以来首次出现负增长，幅度达到15.08%。反映出市场对商业用房的需求已经开始下调，加上预期未来大量的新增供应，预计商业用房销售市场不容乐观。 从区域来看，销售、租赁最活跃的仍然是龙岗地区。尤其在销售方面，龙岗以13.66万平方米占据了全市销售市场的35%，分别比上年同期增加2.4万平方米和11%，并达到历年最高值。宝安区销售面积下降最多，同比减少10.7万平方米。此外，福田商业用房销售面积也略有下降。南山、盐田均有上升，且南山达到历年最高值。

　　2004年上半年，深圳商铺销售面积28.79万平方米。上半年，特区外商铺需求旺盛，销售面积为21.77万平方米，同比增长123.72%，高于特区内68.14%的同比增长速度。龙岗区商铺销售面积所占比例有较大幅度的上升，销售面积占全市比例的43%，比2003年增加17个百分点，而罗湖区商业用房销售面积所占比例下降4个百分点。由于特区外商业用房所占比例增加，从而拉低了全市商铺平均交易价格水平，全市商铺均价为11368元/平方米。

　　租赁市场上，全市总租赁面积达1029.54万平方米，同比增加9.32%。对比销售市场的负增长，租赁市场显得更加活跃。主要由于银行增强自我风险意识，在贷款方面继续推行谨慎保守的政策，对投资商铺的热情有所影响。另外，以长期租赁代替产权购买，一方面可以分散、降低投资者风险；另一方面，一次性投入资金小而回报大，因此逐渐受到投资者青睐。

　　从空置面积及空置率来看，2003年全市商业用房总空置面积为46.49万平方米，同比基本持平。空置率(当年空置面积/当年销售面积)自1999年以来呈连续下降的趋势，2003年为1.18，同比略有上升，表明空置率已基本进入稳定的范围。福田和罗湖区空置面积分别为14.41万平方米、13.20万平方米，合计占全市总空置面积的一半以上。与上年相比，南山区空置面积大幅减少51.01%；罗湖减少5.38%；福田、盐田、宝安、龙岗分别增加6.90%、233%、48.91%和15.51%。

　　（3）价格状况 图28、图29分别表现了2002年和2003年商业用房售价、租金指数分区域的情况。从中可以看出，罗湖区仍然是商用物业最具价值的区域；南山区的售价、租金指数最低；福田区则位于罗湖、南山的中间位置，并和全市平均水平不相上下。从历史趋势上看，2002年以来全市及各区的售价、租金保持平稳，无太大起伏变化。

　　（二）2003年商业用房集中区域分析 1.市级主要商业区2003年发展热点分析

　　（1）人民南——国贸商圈 曾经是老商业街的人民南商业片区环境改造工程于2003年10月份动工，投资总额3.09亿元，道路改造6.3万平方米，广场改造1.6万平方米。改造以人民南路为主轴，北起深南东路，南至罗湖口岸。改造内容包括人民南路、嘉宾路、友谊路以及沿线微循环道路改造；海燕、国贸、南国三大商业广场改造；从深圳火车站—香格里拉—佳宁娜广场—东门商业街，将通过地下、地面两层改造建立完整的人行交通系统等。人民南－国贸商圈历来是深圳高档百货和知名品牌的聚集地，政府对这一区域的改造主要是为抓住整合罗湖区商业资源的时机，为该区域高档商业的发展提供良好的配套环境。众商家纷纷响应：人民南标志性项目金光华广场可望2004年年底开业；新银座等新建商业项目速度再次加快；天安、友谊城、钻石百货等商家纷纷着手调整营运策略；国贸大力改造购物环境，并更名为国贸时代广场，重新采用统一经营的方式，主营服饰和黄金饰品。另外值得一提的是，地铁的兴建和开通将对解决该商圈的交通瓶颈问题起重要作用，进而大大提升该区域的商业价值。

　　（2）东门商圈 东门商业区经过1997年至1999年的大规模改造以后，道路规划和商业布局有了长足发展，现已成为大型的商业中心，日均人流量居全市之冠。其商业网点的密集程度在华南地区绝无仅有，仅次于上海的南京路步行街，商业布局目前基本上已进入饱和状态。整体上看，该区仍属平民消费的大市场，客户来源主要是学生，农民工以及部分外来游客及港人。由于东门商圈以步行街为主，道路拥挤，停车困难，人流较为混杂，因而在商业业态规模和形象上难以提升。廉价、时尚的服装等小商品零售、批发是这一带的商业特色。由于该区域历来商铺租金居高不下，随着近年来与其他区域竞争的加剧，一些传统旺街也出现铺位空置情况，反映由不少商家对东门持有不太积极的态度，预计该区域的租金与售价受到的压力将会在未来持续一段时间。长远来看，该区域应立足自身的传统优势，充分挖掘目标客户的潜在消费能力，实现东门商圈与其他商圈如人民南－国贸、华强北等的差异化经营。此外，东门商圈近期也出现了一些已有商铺推出CEPA概念吸引消费者的情况，另有一些产权式商铺进入市场。

　　（3）华强北商圈 2003年华强北的商业面积进一步扩大。万商、铜锣湾、曼哈、女人世界等竞相扩容升级；太平洋安防通讯市场、崇德电器、女人香国际城、都会电子城、茂业百货、新亚洲电子商城等也渐次进驻华强北；男人世界、宏大电子市场则调整转型为富民服装城、赛博宏大数码广场，并在调整中扩张升级；NICO女人世界和CEPA港澳购物城加紧建设步伐。商家齐力对阵华强北的现象表明，尽管华强北商圈商业竞争越来越激烈，但发展前景仍被看好。然而，从经营范围来看，该区域目前的销售额大部分由电子、玩具、钟表配件批发业构成，占大量营业面积的服装百货类商品单位面积赢利状况由于激烈的竞争不容乐观，并且商业配套不够完善，缺乏娱乐、休闲、文化设施。 根据福田区政府委托北京工商大学商业经济研究所制定的《华强北商业区商业发展规划报告》，未来华强北周边的商业区将被整合为8个专题的消费区，除现有以华强北路为中轴的“百货零售区”外，还包括“美食区”、“年轻人娱乐区”、“名牌精品区”、“商务区”、“电子产品区”、“旅游服务区”，以及以药物销售及保健服务为主题的“保健区”等。同时，结合专题消费区的规划，将设置9条不同特色的商业街。这一规划预计将在2005年以前逐步开展和落实。届时，华强北商圈将实现一次质的飞跃，在市场定位、业态、功能、形象方面均有大的突破。

　　（4）福田中心区商圈 根据《深圳城市总体规划（1996～2010）》，中心区北区定位为行政、文化中心；南区定位为中央商务区（CBD）。其中南区将由会展中心、甲级办公楼、五星级酒店、高尚住宅区及购物中心、购物公园、地下商业街组成。大量高档办公楼的建成以及会展中心的定位意味着大量的商务客流，已有的四五家五星级酒店正是看准了这一商机。毗邻莲花山，以及文化中心的定位，音乐厅、少年宫等文化设施的聚集，必然为中心区带来旺盛的文化旅游人气。加上中心区周边已建成十多个中高档商住楼盘，这一区域商务、旅游、市民休闲的气氛正在逐渐成熟。 政府对中心区的发展寄予厚望，商业方面政府将中心区定位为深圳新的高档商圈，目标消费群是包括商务人员、游客和高消费市民在内的高收入群体。目前，中心区内已有购物公园和世纪家居广场，位于中心南区中轴线、建筑面积高达300,000平方米的深圳中心区购物中心正在筹建。2004年即将进驻星河国际的大型综合性百货商场天虹购物广场将定位于高档百货，期望引入知名国际、国内品牌，打响中心区高档商业的第一炮。先入者的形象和定位会影响和制约后来者，如果天虹广场获得成功，必将增强开发商的信心，进而加快CBD区高档商业发展的步伐。

　　2.次级区域性商业区

　　（1）南油——南新商圈 南油－南新商圈由两个核心轴组成，在该区域东面以南油大道为核心轴，西面则以南新路为核心轴。伴随着这一区域中高档住宅的大量开发以及入住居民素质的提升，南油－南新商圈逐步成为我市重要的次级区域性商业区，前景相当看好。之前已经拥有海雅百货、友谊城百货、岁宝百货、顺电、沃尔玛、家乐福、曼哈等知名商家，2003年更有进一步发展：铭可达将第二旗舰店设在南油；天虹商场南山旗舰店进驻常兴时代商城；TIME现代城集住宅、酒店、商业于一体；创业路将于2004年启动南山最大的商业项目南山购物公园，商业面积达20多万平方米。需要注意的是，目前这一区域的商业设施仍然主要服务于周边住宅小区，离成为市级商业中心还有相当距离。地铁2号线的贯通或许能够成为这一区域商业辐射范围大幅升级的契机。 随着西部通道的正式动工兴建，投资者对南山区的地产业更加关注。可以预见，得益于政府的大力支持，西部通道的开通将为港人进入深圳开辟又一便捷之门，势必吸引大量港人前来置业和购物。南油－南新商圈作为南山区重要的商业板块以及西部通道的必经之路，商业潜力巨大。2003年许多知名百货的进驻以及街铺的销售佳绩即证明投资者基本上看好西部通道所带来的商业效应。然而，伴随这一区域商业物业逐渐成为人们的投资热点之一，市场售价偏高、租金偏低的问题亦日益显现。表明售价有一定的下行空间，而租金则可能逐年持续上涨。

　　（2）华侨城商业区 华侨城历来是南山区高档物业的聚集地。深圳湾和红树林优美的风景为高档住宅物业提供得天独厚的自然环境；世界之窗等著名的人造旅游景点则为该区域带来大量的外地游客。基于此，该区域的商业设施定位为休闲旅游购物，目标客户群定位在片区居民和外来游客，区域特征明显，定位明确。值得一提的是，由于华侨城开发的特殊性，片区商业配套的主导权基本上由发展商控制。从目前来看，主要由华侨城铜锣湾商场、沃尔玛、顺电等组成。从长期趋势来看，商业开发量不大，且由于其定位的特殊性，对整个市场的影响力不大。

　　（3）宝安、龙岗商业设施 2003年10月，市政府作出加快宝安、龙岗两区城市化进程的决定。2003年度龙岗、宝安两区商用物业占全市销售总量的将近一半，且近三年销售量都显著增长，表明随着两区城市化进程的加快，关外商用物业被人们所看好，发展空间巨大。 2003年度取得预售许可证的项目主要集中在龙岗区，包括新龙岗商业中心、五洲风情MALL、龙盈泰商业中心、万鑫柏龙商业广场，另有缤纷世界美妆城、龙兴家居广场正在销售，说明区域的商业环境和居家氛围日渐成熟，消费力的提高刺激了商业项目投资开发的力度，吸引了众多的开发商和投资商的关注。然而，由于楼盘的大量开发，纯商业项目开发比重偏大，现有的在售项目已经表现出滞销的特点。从经营品种来看，主要以超市、家居建材为主，表现出适应新住宅区域开发和消费的特点。 宝安区近年来土地交易活跃，据初步统计，到2005年，仅宝安中心区将有不下13个住宅项目建成入市，不考虑分期建设因素，总建筑面积将超过200万平方米。这些住宅项目的推出，一方面增强了商业市场的需求潜力，另一方面其裙楼亦增加了商业用房的供应。从业态来看，宝安区的商业正处于零散商铺向大型超市百货转变的融合阶段。从2000年开始，万佳百货、泗海百货、天虹、顺电、海雅、大富豪、人人乐、沃尔玛等著名商家纷纷进驻即可佐证。

　　（三）2004年深圳商业用房的发展前景预测

　　1.短期内供给量继续维持在较高水平，南山、龙岗是主要供给区域 2002年我市商业用房新开工面积增长35.33万平方米，增幅达51%，由此导致2003年竣工面积同比增长22.96万平方米，增幅35%。考虑到2003年度新开工量仍然保持102.43万平方米的较高水平，可以预见，2003年新开工的项目及2002年开工未落成的项目将陆续在2004年及以后投放市场，造成短期内市场整体商业用房供给量维持在较高水平。此外，尽管从目前来看，龙岗、宝安占商业用房竣工面积的大宗，但由于南山区新开工面积较大，加上西部通道的建设完工、投资者信心等利好消息，未来南山区将和龙岗一起成为商业用房供给主要区域。

　　2.销售市场供需缺口显著，龙岗区出现大面积空置 2003年度全市商业用房批准预售面积猛增至98.45万平方米，同比增长37%。而销售面积却减少至39.37万平方米，同比减少15%。由此可以看出销售市场的供需缺口显著，市场消化压力增大。龙岗区近年来一直是投资者关注的焦点，商业用房供给和销售均占据全市重要位置。根据国土局的资料，龙岗区已经连续两年商业用房新开工面积超过30万平方米，而该区目前租赁面积总共仅为276万平方米，销售面积14万平方米，预示着该区最近一段时间商业用房市场不容乐观，尤其对大体量的纯商业建筑而言。事实上，从2003年下半年开始商用物业租售行情一路看跌，众开发商和投资者已经感到了供需矛盾造成了巨大的市场压力，并积极寻求调整策略。

　　3.商铺产权购买转向租赁或长期租赁 对比2003年度商业用房销售面积15.08%的下降幅度，租赁市场上全市总租赁面积达1029.52万平方米，同比增加9.32%。可以看出投资者逐渐由产权购买转向更加青睐于租赁或长期租赁进行投资。这一方面归因于银行对商铺投资推行谨慎保守的政策，另一方面则是因为目前商业物业市场上部分地区存在的售价过高与租金不匹配的现象。以南山区为例，该区经济的迅速发展以及西部通道等城市规划的预期效应促使商铺物业售价上涨迅速，而真正体现商铺价值的租金却上升缓慢。导致部分商铺投资者的热情受到影响，由购买预期转为租赁。

　　4.地铁线路开通将为沿线商用物业带来新鲜血液 地铁物业近期成为投资者、开发商、公众热烈讨论的话题。随着1号线正式贯通，地铁物业的价值逐渐从市场预热阶段的炒作转而成为现实，一些持币观望的准买家逐渐由冷静观望到开始慎重入市。预计到2005年5条轨道线建成时止，地铁物业仍将是地产业的一大亮点。地铁一方面增加了远离市区一端住宅的需求，另一方面增加了市中心区商业、办公楼及公共需求。因而对于商铺而言，受益最大的是关内地铁沿线物业。地铁的贯通将带来巨大的人流量，商业机会无限。事实上，规划中地铁沿线的开发商、投资者、商家很早就已经意识到地铁带来的商机，纷纷出招迎接这一机遇。例如，罗湖区政府就提出并实施借助地铁开通的商机，改造升级人民南－国贸商圈的规划。可以预见，地铁的开通将推动深圳商业地产大整合，届时深圳的商业板块可能会重新进行划分和组合。